デジタル庁設(shè)置法をはじめとしたデジタル改革関連法が2021年5月に國會で成立しました。不動産取引では宅地建物取引業(yè)法（宅建業(yè)法）の改正などが含まれており、不動産取引のオンライン化が進(jìn)むと見られています。「VR內(nèi)見」や「IT重説」などの活用を含め、不動産業(yè)務(wù)におけるデジタルトランスフォーメーション（DX）が加速しそうです。

不動産業(yè)界でもデジタル化の波が到來

これまでの宅建業(yè)法では不動産賃貸取引において、重要事項説明書（重説書）や不動産取引契約書の書面交付は宅地建物取引士（宅建士）の押印が必要でした。しかし今回の宅建法改正では、賃借人や賃貸人などが承認(rèn)すれば、こうした書類を宅建士の押印なしで電子化して提供できるようになります。
不動産取引における電子化のきっかけは、2017年に本格運用が始まった重要事項説明のIT化、いわゆるIT重説です。重要事項説明とは、契約する前に宅建士が物件の借り主（または購入者）に対して契約上の重要事項について対面で説明すること。説明內(nèi)容を記した書面が重説書です。この重説書をPDFなどにファイル化して交付、インターネットやテレビ畫面などを通じて説明を行います。

IT重説は2019年10月に國土交通省が社會実験をスタートさせ、不動産賃貸業(yè)者などで取り扱うケースが増えていました。しかし宅建業(yè)法で重説書の書面交付を義務(wù)付けているため、説明はオンラインでできても事前に印刷した重説書を相手に郵送する必要がありました。今回の法改正で書面交付と押印の義務(wù)がなくなり、すべての契約取引がデジタル化されることになります。またマンション管理適正化法や借地借家法、不動産特定共同事業(yè)法、建設(shè)業(yè)法も同様に書面交付の電子化が可能になります。不動産業(yè)界では売買取引（売買取引は2021年3月から社會実験がスタート）を除いて実質(zhì)的にオンライン契約が全面解禁になります。

コロナ禍が早めたDX

近年、フィンテックや不動産テックなど「〇〇テック」と呼ばれる業(yè)務(wù)のIT化が進(jìn)んできました。現(xiàn)在は「テック化」から業(yè)務(wù)革新を目指すDX化が不動産業(yè)界で拡大しています。
不動産業(yè)務(wù)のデジタル化は、取引業(yè)者と利用者の雙方にさまざまなメリットをもたらします。取引業(yè)者においては、（1）重説書や契約書など重要な資料の印刷?郵送?保管にかかわるコストを軽減できる、（2）契約當(dāng)事者同士をオンラインで結(jié)ぶことにより面談時間の短縮が実現(xiàn)する、（3）ネットワークセキュリティを確保すれば契約の安全性が高まる、などのメリットがあります。契約書の電子化では近年「電子署名サービス」が充実してきています。どちらか一方が加入していれば利用できるので、取引業(yè)者が加入することで顧客に面倒な手続きを求めることがなく、導(dǎo)入が比較的容易です。契約の電子化では、これまで紙の書類で必要だった印紙稅がかからないことも大きな利點です。
賃貸住宅への入居に際してはこれまで、希望者は勤務(wù)時間終了後の遅い時間か休日を削って物件先を訪れたり、不動産賃貸業(yè)者のオフィスに顔を出したりする必要がありました。現(xiàn)在はITの進(jìn)展で現(xiàn)場に行かなくても実際に見るのと同じような體験を味わえる「VR內(nèi)見」が登場。仮想現(xiàn)実（Virtual Reality）を活用したデータ加工技術(shù)により、スマートフォンなどを通じて物件の間取りなどを內(nèi)見できるサービスが登場しています。
內(nèi)見がデジタル化されることで、殘るデジタル化の大きなハードルは書面契約でした。それが今回の法改正で契約書類などのドキュメントが電子化されるので、不動産賃貸業(yè)者のオフィスに足を運ぶ機會は、より少なくなります。新型コロナウイルスの感染拡大で対面の接觸機會が減少したことも、DXを加速させたといえるかもしれません。

IT重説導(dǎo)入でデジタル環(huán)境の整備を狙う

不動産取引におけるデジタル化は、不動産のさらなる流通を図りたい國にとって最重要課題のひとつになっていました。今回の法改正で不動産業(yè)界の本格的なデジタル化が始まりますが、國土交通省はそのためにIT重説の普及に注力したい意向のようです。
國土交通省は2021年3月、IT重説の実施マニュアルを作成しました。IT重説の要件として、（1）雙方向の情報伝達(dá)ができるIT環(huán)境、（2）重説書の事前送付、（3）説明前の相手方への準(zhǔn)備とIT環(huán)境の確認(rèn)、（4）宅建士証の畫面上の視認(rèn)を挙げています。

図1：不動産業(yè)課長通知においてＩＴ重説に求められる要件

出典：國土交通省「ＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル」（2021年3月）

業(yè)務(wù)のデジタル化は、便利でメリットが多い一方で注意すべきことも少なくありません。IT重説マニュアルでは、萬が一のトラブル防止の観點から、実施に際してのポイントも明記しています。最も重要なのは借り主の同意と本人確認(rèn)です。同意について規(guī)定はありませんが、書面やメールで殘したりする方法が考えられます。また本人確認(rèn)のためIT重説を行う前に運転免許証など本人確認(rèn)の身分証明書提示を求めることを推奨しています。內(nèi)覧を事前に済ませておくことも重要。前述した「VR內(nèi)見」などオンライン內(nèi)見の有効活用が求められるのとともに、入居後に「想像と違っている」「言った、言わない」などの行き違いを防ぐために、重説を録畫し録音しておくことも必要とされています。ただし、取得した録畫?録音記録については、「個人情報保護(hù)法」に基づいた適切な管理が求められているのは言うまでもありません。