國(guó)土交通省が平成29年6月に策定した「不動(dòng)産投資市場(chǎng)の成長(zhǎng)に向けたアクションプラン」（以下、アクションプラン）は、3年後に不動(dòng)産投資市場(chǎng)を約30兆円にする目標(biāo)を立てています。
CREの改革やJ-REIT（J-REIT）の改革など、市場(chǎng)活性化に向けて4つの改革を今後展開(kāi)することになります。このアクションプランについて探ってみます。

政策提言であり、実行計(jì)畫(huà)でもある

平成29年6月に策定された「不動(dòng)産投資市場(chǎng)の成長(zhǎng)に向けたアクションプラン」は、平成27年11月に始まった不動(dòng)産投資市場(chǎng)政策懇談會(huì)の9回の議論を経てまとめられたもので、経済の三要素である「ヒト?モノ?カネ」のうち、「モノ」の大きな比重を占める土地?不動(dòng)産分野の改革の推進(jìn)に向けた政策提言であり、実行計(jì)畫(huà)でもあります。
アクションプランの具體的施策は大きく分けて、以下の4つの改革からできています。

1. （1）CREなどの改革（企業(yè)?団體不動(dòng)産の活性化）
2. （2）リート市場(chǎng)などの改革
3. （3）不動(dòng)産投資市場(chǎng)の投資環(huán)境の改革
4. （4）人材育成の改革

不動(dòng)産業(yè)はこれまで、ある製品が売れれば増産體制を敷くために土地を確保?取得して工場(chǎng)を新設(shè)するといった、他の産業(yè)の需要を受けて動(dòng)くような、「受け身」の産業(yè)と見(jiàn)られてきたといわれています。
しかし、訪日外國(guó)人の急増によるホテル?旅館ニーズの高まりや、高齢化社會(huì)の本格化によるヘルスケア関連施設(shè)の充実など、不動(dòng)産ストック有効活用は喫緊の課題になっています。これまでのように、不動(dòng)産業(yè)が受け身のままでいては、社會(huì)的、経済的損失が避けられない、とアクションプランは説いています。そこで、アクションプランは、「モノ」である不動(dòng)産投資市場(chǎng)の有効活用を最適化してノウハウを活用して、社會(huì)的厚生の向上につなげたいと考えています。

日本のCRE資産は430兆円、PREは590兆円

企業(yè)所有の不動(dòng)産（CRE）は現(xiàn)在430兆円。我が國(guó)の不動(dòng)産資産の規(guī)模は大きく、不動(dòng)産投資市場(chǎng)のさらなる成長(zhǎng)が期待されています。
CREは、貴重な経営資源の一つですが、大部分は、必ずしも企業(yè)価値の向上のために有効利用されているとはいえないのが現(xiàn)狀ではないでしょうか。國(guó)はこれまで、オフバランス化による企業(yè)価値の向上などの施策を打ってきましたが、その効果は限定的です。

図1：日本の不動(dòng)産資産

出典：國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局（2017年6月21日）「不動(dòng)産投資市場(chǎng)の成長(zhǎng)に向けたアクションプラン」

國(guó)土交通省は、今後増加すると予想されている空きビル問(wèn)題の対応を中心に、従來(lái)の受け身のCRE戦略から積極的なCRE戦略への転換を求めています。
具體的には、以下の四つを挙げています。

1. （1）CRE戦略ガイドライン?手引きの拡充
2. （2）CREフォーラムの設(shè)置?運(yùn)営
3. （3）老朽化不動(dòng)産の更新?活用の促進(jìn)
4. （4）PRE戦略の一層の推進(jìn)

先進(jìn)的なCRE戦略を?qū)g行した製造業(yè)などの取り組み狀況の調(diào)査?分析を通じて、CREを発展?拡充させるために、CRE戦略の手引書(shū)の作成、CREフォーラムの設(shè)置などに取り組んでいます。

地方公共団體の不動(dòng)産（PRE）に関しては、厳しい財(cái)政難の一方、遊んでいる土地や公共施設(shè)の再利用、地方都市などの駅前再開(kāi)発などに対し、民間のCRE戦略とも連攜して不動(dòng)産資産を有効に活用することを期待しています。そのためには、民間の事業(yè)者が関與しやすい環(huán)境づくりへの取り組みを進(jìn)めています。

図2は、CREフォーラムのイメージ案です。これまでCRE戦略の導(dǎo)入が十分に進(jìn)んでいなかった業(yè)界や団體トップなどと不動(dòng)産會(huì)社、金融機(jī)関、機(jī)関投資家、有識(shí)者からなるフォーラムを設(shè)置?運(yùn)営します。その目的は「先導(dǎo)的なCRE戦略の導(dǎo)入?推進(jìn)に當(dāng)たってのボトルネックの把握と解決に向けた取り組みにつなげる意見(jiàn)交換の場(chǎng)?発信の場(chǎng)とする」ということです。

図2：CREフォーラムのイメージ（案）

出典：國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局（2017年6月21日）「不動(dòng)産投資市場(chǎng)の成長(zhǎng)に向けたアクションプラン」

リート改革～老朽化と供給不足のミスマッチ解消へ

地方の都市では、公共施設(shè)や駅ビル周辺などで不動(dòng)産ストックの老朽化?遊休化が進(jìn)んでいます。その一方で観光、物流、ヘルスケアなど成長(zhǎng)分野への不動(dòng)産供給が不足するというミスマッチが生じており、その解消が課題となっています。
これは、成長(zhǎng)分野でありながらも現(xiàn)時(shí)點(diǎn)では將來(lái)価値が懸念されているために、十分な投資家層を取り込めていないからだと思われます。高齢化社會(huì)はまさに本番を迎えており、介護(hù)施設(shè)のニーズはますます高まっていますが、一方で、たとえばヘルスケア関連施設(shè)から得られる?yún)б妞显\療報(bào)酬に依存する性質(zhì)があり、國(guó)の保険制度の変更で収益が変化するなどのリスクがあります。
アクションプランでは、不動(dòng)産投資のリスク分散を図って投資家のニーズに応え、一層の投資資金を呼び込むべきと説きます。そのために、投資用不動(dòng)産の多様化を進(jìn)めます。
たとえば、ヘルスケア関連や物流の分野ではリートの組成が増えつつありますが、病院、インフラ、海外不動(dòng)産などをリートの対象不動(dòng)産に加えていく予定です。
一方では、上場(chǎng)リートではない「私募リート」を積極的に使ってCREを進(jìn)めることも提言しています。

図3：J-REIT用途別保有資産狀況（平成29年3月末時(shí)點(diǎn)）

投資信託協(xié)會(huì)公表データより國(guó)土交通省作成

図4：J-REIT?私募リートの銘柄數(shù)?資産規(guī)模の推移

＜J-REIT＞

（資産規(guī)模）投資信託協(xié)會(huì)公表データ
（銘柄數(shù)）不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì)HPより國(guó)土交通省作成

• ※2001年9月、2002年3月はARES推計(jì)値
• ※鑑定評(píng)価額に基づく

＜私募リート＞

不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì)「私募リート?クォータリー（2017年3月末）」

• ※2011年、2012年は前年12月と當(dāng)年6月との中間値であり、推測(cè)値
• ※所得価格に基づく

出典：國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局（2017年6月21日）「不動(dòng)産投資市場(chǎng)の成長(zhǎng)に向けたアクションプラン」

注目されるESG不動(dòng)産投資

決算書(shū)などの財(cái)務(wù)データには表れない、企業(yè)の「見(jiàn)えない価値」に著目して投資先を選ぶ、ESG投資が注目されています。環(huán)境（Environment）、社會(huì)（Social）、企業(yè)統(tǒng)治（Governance）への取り組みを評(píng)価するものです。世界的な規(guī)模では投資殘高が約23兆ドル（約2,600兆円）と運(yùn)用資産の3割近くに達(dá)している、との報(bào)道もあります。
アクションプランでは、不動(dòng)産投資の分野でも、ESG投資に沿った環(huán)境?社會(huì)?ガバナンスに優(yōu)れた不動(dòng)産の供給と投資環(huán)境の整備が課題としています。現(xiàn)狀では「ESG不動(dòng)産投資」と呼べるだけの評(píng)価方法が確立されていないので、新たな認(rèn)証制度や鑑定評(píng)価への反映の仕組みを構(gòu)築するとしています。
認(rèn)証制度については、オフィス環(huán)境が人の健康や居住快適性、労働生産性の向上にどれだけ貢獻(xiàn)しているかを點(diǎn)數(shù)化して評(píng)価する「WELL認(rèn)証」も話題になっており、ビル保有の企業(yè)で導(dǎo)入が増えています。こうした認(rèn)証制度がESG不動(dòng)産投資とリンクすることも考えられます。

投資環(huán)境の改革と人材育成

土地?不動(dòng)産分野の改革を進(jìn)めるためには、投資家にとって不動(dòng)産投資市場(chǎng)が魅力ある市場(chǎng)であることが不可欠です。今後は環(huán)境や社會(huì)、ガバナンスに配慮する「ESG投資の原則」に沿った中長(zhǎng)期的な投資を、多様な投資家から呼び込む必要があります。
また、日本の投資市場(chǎng)を金融商品などと同様に不動(dòng)産投資商品を投資家に選んでもらえるよう、日本の不動(dòng)産投資環(huán)境の整備を進(jìn)めることが喫緊の課題となっています。アクションプランでは、國(guó)內(nèi)だけでなく海外の投資家を含めて、不動(dòng)産投資の全般にわたって、広範(fàn)な情報(bào)開(kāi)示も進(jìn)めていくべきだと提言しています。
このため、不動(dòng)産投資運(yùn)用の総合的な評(píng)価の手順を示したガイドラインの策定や、三大都市圏に加えて札幌?仙臺(tái)?広島?福岡の地方中樞都市を含めた、オフィスと住宅市場(chǎng)に関する成約資料のインデックスなどの資料を提供していきます。
不動(dòng)産投資市場(chǎng)は成長(zhǎng)を遂げていますが、まだまだ成長(zhǎng)の余地はあります。しかし、たとえば地方の不動(dòng)産証券化では擔(dān)い手不足が続いているように、まだまだ人材不足の分野にとどまっています。
アクションプランでは、産?學(xué)?官?金の連攜を図りながら、企業(yè)の內(nèi)部に蓄積されたノウハウを活かした専門(mén)家の育成のための民間プログラムの推進(jìn)や大學(xué)における不動(dòng)産教育の機(jī)會(huì)の提供等を促進(jìn)する必要がある、と述べています。

図5：MarketMakerとなる人材育成を推進(jìn)

不動(dòng)産業(yè)がパッシブ（受け身）からアクティブに転換することで市場(chǎng)は活性化し、さらなる成長(zhǎng)を遂げていく。アクションプランは、日本の不動(dòng)産投資市場(chǎng)が他の業(yè)種から影響を受けて成長(zhǎng)していくのではなく、自ら進(jìn)んで攻めの姿勢(shì)に転じていくことでより成長(zhǎng)を遂げることを期待しているようにも見(jiàn)えます。