海外投資家から日本の不動(dòng)産への投資が増加する中、日本の不動(dòng)産に対する評(píng)価はどのように変化しているのでしょうか。 國(guó)土交通省が行った、「平成30年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書」から、海外投資家の日本の不動(dòng)産への意識(shí)、評(píng)価を紹介します。

• 調(diào)査対象
  ?米國(guó)?EMEA（歐州? 中東? アフリカ）
  ?APAC（アジアパシフィック）に拠點(diǎn)を置く海外投資家
  ?日本に拠點(diǎn)を置く海外投資家
• アンケート調(diào)査期間
  ?2019年1月21日～2019年2月28日

日本の不動(dòng)産への投資狀況

まず、図1で日本の不動(dòng)産への投資の狀況を見てみると、海外投資家の日本での不動(dòng)産投資が増加していることがうかがえます。
「投資実績(jī)あり（現(xiàn)在も投資継続中）」の割合は、2009年度調(diào)査では33.7％、2010年度で44.3％、2012年度59.2％、2013年度53.1％、2016年度71.4％でしたが、2018年度は76.5％となっています。2013年を除けば、年を追うごとに、「日本に不動(dòng)産投資を行っている」とする投資家が増加しています。

図1：日本の不動(dòng)産への投資狀況

國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局「平成30 年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書（2019 年3月）」より作成

日本の不動(dòng)産に対する評(píng)価

日本の不動(dòng)産市場(chǎng)に対しても、高い評(píng)価となっています。
「不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)模」については、76.3％の投資家が「優(yōu)れている」としており、「不動(dòng)産市場(chǎng)の安定性」についても54.1％、「不動(dòng)産市場(chǎng)の流動(dòng)性」については48.6％、「不動(dòng)産市場(chǎng)規(guī)模の拡大性」については29.7％の投資家が、「優(yōu)れている」と評(píng)価しています。
ただし、「不動(dòng)産市場(chǎng)に関わる法制度、契約形態(tài)、慣習(xí)、統(tǒng)計(jì)データ等に関する情報(bào)発信の充実度」においては「優(yōu)れている」は17.1％。「不動(dòng)産市場(chǎng)における平均的な利回り」においては「優(yōu)れている」は16.2％で、「やや優(yōu)れている」と合わせても43.2％です。「劣っている」と「やや劣っている」を合わせた數(shù)値（37.8％）と拮抗した數(shù)値となっており、市場(chǎng)の成熟性を表していると思われます。

図2：日本の不動(dòng)産市場(chǎng)に対する現(xiàn)狀評(píng)価

國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局「平成30 年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書（2019 年3月）」より作成

この日本の不動(dòng)産市場(chǎng)に対する評(píng)価と、海外投資家が元々持っている、「投資地域の選択に際して重視する項(xiàng)目」を比較するとどうなるのでしょうか。
次ページの図3は、日本の不動(dòng)産市場(chǎng)に対する現(xiàn)狀評(píng)価の各項(xiàng)目についてDIを算出し、「投資地域の選択に際して重視する項(xiàng)目DI」と比較した図です。この図を見ると、「不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)模」では日本の不動(dòng)産市場(chǎng)の評(píng)価DIが4.4ポイント上回っており、日本の不動(dòng)産市場(chǎng)の大きさを評(píng)価しているといえます。
ただし、それ以外の項(xiàng)目については、投資地域の選択に際して重視する項(xiàng)目DIの方が上回っています。特に、「不動(dòng)産市場(chǎng)における平均的な利回り」、「不動(dòng)産市場(chǎng)に関わる法制度、契約形態(tài)、慣習(xí)、統(tǒng)計(jì)データ等に関する情報(bào)発信の充実度」、「不動(dòng)産投資判斷に関わる個(gè)別情報(bào)の入手容易性2）その他不動(dòng)産市場(chǎng)」については、マイナスにはなっていないものの、DI格差が大きく表れており、日本の不動(dòng)産市場(chǎng)の課題が表れているといえるでしょう。

図3：投資地域の選択に際して重視する項(xiàng)目と日本の不動(dòng)産市場(chǎng)に対する現(xiàn)狀評(píng)価のDI比較

國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局「平成30 年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書（2019 年3月）」より作成

他の地域との評(píng)価比較

このような評(píng)価は、他國(guó)地域と比較するとどのような評(píng)価なのでしょうか。他の地域の評(píng)価と比較したDI（左ページ図4）を見てみると、各地域との評(píng)価の違いがよくわかります。
「不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)模」、「不動(dòng)産市場(chǎng)の安定性」はアジア新興國(guó)と比較すると優(yōu)位であるとの評(píng)価が高く、また、日本と同様に先進(jìn)國(guó)である米國(guó)?歐州と比較しても同等もしくはやや優(yōu)位との評(píng)価がなされています。同時(shí)に、この「安定性」への評(píng)価は、「利回り」の評(píng)価の低さとなっているともいえます。
ただし、「情報(bào)発信の充実度」、「?jìng)€(gè)別情報(bào)の入手容易性」については、低い評(píng)価となっており、今後、安定した不動(dòng)産投資を得ていくためには、課題のひとつだといえるでしょう。

図4：日本の評(píng)価と他の地域と日本の不動(dòng)産市場(chǎng)の優(yōu)劣評(píng)価（DI）

國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局「平成30 年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書（2019 年3月）」より作成

日本における主要な不動(dòng)産投資用途

不動(dòng)産投資における用途を見てみると、2018年の數(shù)値は「オフィス」が89.7％と最も多く、次いで、「レジデンス」（76.9％）、「物流施設(shè)」（61.5％）、「商業(yè)施設(shè)」（53.8％）、「ホテル」（41.0％）の順となっています。今回の調(diào)査から、「物流施設(shè)」が「商業(yè)施設(shè)」を上回り、「ホテル」も40％を超えるなど、昨今の投資のトレンドが表れた結(jié)果となっています。
実際に、2009年度以降、用途がどのように変化しているのかを見ると、昨今のトレンドがさらに見えてきます。
今年度の調(diào)査から、「代表的なものを1つ」ではなく、「複數(shù)回答可」になっているため、単純な比較はできませんが、2013年度と2016年度との比較から、2018年度の數(shù)値を見ると、やはり、ホテル、物流施設(shè)の延びが顕著であるといえるでしょう。

図5：日本における主要な不動(dòng)産投資用途

國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局「平成30 年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書（2019 年3月）」より作成

実際に、2009年度以降、用途がどのように変化しているのかを見ると、昨今のトレンドがさらに見えてきます。
今年度の調(diào)査から、「代表的なものを1つ」ではなく、「複數(shù)回答可」になっているため、単純な比較はできませんが、2013年度と2016年度との比較から、2018年度の數(shù)値を見ると、やはり、ホテル、物流施設(shè)の延びが顕著であるといえるでしょう。

図6：日本における主要な不動(dòng)産投資用途

國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局「平成30 年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書（2019 年3月）」より作成

目標(biāo)運(yùn)用利回り

最後に、海外投資家が考える「目標(biāo)運(yùn)用利回り」を見てみましょう。
2016年度の調(diào)査では、「3％超～5％以下」に集中していましたが、今回は、少し分散した結(jié)果となりました。2016年度調(diào)査に比べると、目標(biāo)利回りは上昇していますが、2009年度調(diào)査からの傾向を見てみると、低下傾向であることは間違いないでしょう。

図7：日本の不動(dòng)産投資における拠出金の目標(biāo)運(yùn)用利回り

國(guó)土交通省土地?建設(shè)産業(yè)局「平成30 年度海外投資家アンケート調(diào)査業(yè)務(wù)報(bào)告書（2019 年3月）」より作成