ロードサイドを一括開(kāi)発で不動(dòng)産を有効活用

I：地元企業(yè)の経営者の方から不動(dòng)産や資産についてのご相談はありますか。

M：土地については、資産価値があるというよりは、どちらかというと、皆さん、持て余しているようなところがあるように思います。したがって、相続稅対策が必要になるようなニーズはあまり多くはありません。
相続稅対策として賃貸住宅を建てる方はいますが、採(cǎi)算的に厳しい地域ですから、稅務(wù)対策以前に賃貸住宅経営そのものが成り立つのが難しい、というケースもあるように思います。

I：そうした厳しい狀況の中で印象的な成功事例はありますか。

M：大和ハウス工業(yè)さんと3年くらいかけてまとめた事例があります。中小企業(yè)庁が進(jìn)めている、認(rèn)定支援機(jī)関による経営改善計(jì)畫(huà)策定支援事業(yè)という施策があるのですが、その事業(yè)の過(guò)程で、事業(yè)再構(gòu)築の一環(huán)として、使用していない工場(chǎng)と土地について売卻をする計(jì)畫(huà)が持ち上がりました。
地元の不動(dòng)産會(huì)社や建設(shè)會(huì)社からも、いくつかご提案をいただきましたが、その土地が広大で、いずれもオーナー企業(yè)様の売卻方針に合わず、大和ハウス工業(yè)さんに相談したところ、良いご提案をいただけました。
結(jié)果的には、ロードサイド側(cè)は商業(yè)施設(shè)にし、奧側(cè)は分譲住宅として売り出すことになり、「部分的に売ってしまうと資産価値が下がるので一括で売卻してほしい」というオーナー様の最大の要望がかなったかたちです。
建築も大和ハウス工業(yè)さんが請(qǐng)け負(fù)ってくださることになり、現(xiàn)在、工場(chǎng)の解體を進(jìn)めているところです。

I：ロードサイドの大きな土地でも難航したわけですね。そこには地方ならではのハードルがあったのでしょうか。

M：オーナー企業(yè)様からの「売卻はすべて一括で」というご要望を受けて、他社さんからは全部を分譲住宅に、もしくは全部を商業(yè)施設(shè)に、というご提案があったのですが、これが価格だけでなく、その他の點(diǎn)も含めてオーナー企業(yè)様のご要望に合いませんでした。大和ハウス工業(yè)さんからは土地を分けて開(kāi)発するというご提案をいただき、これがオーナー企業(yè)様のご要望とピタリと合致しました。
また、法人が所有する広大な土地ですから、田舎とはいえ億単位のお金が動(dòng)くため、金融機(jī)関との関係も重要です。この物件を地元企業(yè)が買(mǎi)うにしても、大きな資本力はありませんから、いったんは買(mǎi)う方も金融機(jī)関から融資を受ける必要があるわけです。
大和ハウス工業(yè)さんであれば、融資を受けられるかという心配までは必要ありません。

増加する事業(yè)承継

I：企業(yè)経営者の高齢化に伴い、事業(yè)承継のご相談も増えているのでしょうか。

M：會(huì)社の承継は本當(dāng)に大きな問(wèn)題です。相続稅ということでいえば、この辺りはあまり地価が高くないので、かなり大きな土地を保有されているオーナー様、あるいは相當(dāng)裕福な方でもない限り、さほど大きな話にはなりません。むしろ、不動(dòng)産に関しては相続稅で困るというよりは「この土地を親からもらったけどどうしよう」というご相談のほうが割合としては多いと思います。
しかし、法人の事業(yè)承継にはきわめて大きな問(wèn)題があります。地域で中核的な役割を果たしてきた中小企業(yè)でも、単純に「後継者がいない」のです。いろいろな國(guó)の施策もあるのですが、誰(shuí)が継ぐかというところをまず経営者に決めてもらわないことには、周りも手出しができません。今までは次世代の親族が継ぐのが一般的でしたが、誰(shuí)も継ぎたがらないというケースも多く、それでは継いでくれる第三者を探しましょう、ということになっても、実際にはなかなか決まりません。ずっと黒字でやってきたような、従業(yè)員50～100人規(guī)模の企業(yè)であっても苦労されている中小企業(yè)は非常に多いですね。

I：さらに小規(guī)模の法人の場(chǎng)合も同様でしょうか。

M：とても苦慮されています。たとえば、不動(dòng)産をお持ちの小売店等では、古くなったビルの建て替えをしたくても、オーナー様が高齢のために融資が組めないケースも多いですし、若い二代目のオーナー様であっても、商売そのものが厳しい中、受け継いだビルのオーナーとしてこれからの生計(jì)を立てていかなくてはならないわけです。
たまたまお目にかかった30代のビルオーナー様に「大和ハウス工業(yè)さんにはこうした建て替えの事例がありますよ」というお話をしたところ、「こんな話は誰(shuí)からも聞いたことがありません。稅理士さんってこういう相談にも乗ってくれるんですか、こういう話が聞きたかったんです」とおっしゃっていました。
相談したくても、どこに相談したらいいのかわからずにいるオーナー様も多いのではないかと思います。

I：事業(yè)承継のご相談の中で最近よく見(jiàn)られる特徴はありますか。

M：仮に事業(yè)承継を親族內(nèi)で行えたとしても、考え方はそれぞれです。所有している工場(chǎng)や土地をどうするか、考え方が変われば活用の仕方も変わってきますし、第三者が継ぐとなれば、さらにドラスティックに変わります。
あるいは、M＆A等で、製造業(yè)同士で合併して事業(yè)を続けようという場(chǎng)合、工場(chǎng)等の不動(dòng)産が重複することになりますから、それをどうしていくかといった話が當(dāng)然出てきますし、そこをうまく著地させるのはなかなか困難です。こういうケースはこれからますます増えてくるでしょう。

街の再生?活性化への取り組み

I：地元で稅理士と公認(rèn)會(huì)計(jì)士を務(wù)めていらっしゃると、街の再生や活性化といったテーマにも取り組まれることが多いのではないでしょうか。

M：それは非常に重いテーマです。かつての商業(yè)地が、まったく手付かずのまま「シャッター通り」になってしまっているところも少なくありません。
そういう場(chǎng)所については、個(gè)人的には、大手と組んで土地活用を進(jìn)めていく必要があると思いますが、地方の人たちは、どうしても地場(chǎng)の企業(yè)、地場(chǎng)の人たちとやりたいという思いが強(qiáng)く、そこがネックになることもあります。
私も地元だけですべてまかなえるのが理想だと思いますが、現(xiàn)実には資金力や企畫(huà)力の問(wèn)題もあり、特に街全體の再生のため、開(kāi)発をしようと考えても、実際には難しいように思います。

I：街の再生や活性化のポイントはどのあたりにあるとお考えですか。

M：ちょっと視點(diǎn)を変えてみるべきでしょうね。たとえば、私どもの地域は、住みやすさや自然という點(diǎn)ではすごく評(píng)価をいただいていますから、そこを上手にアピールする必要があります。
つまり、外から人を呼び込むためには、「都會(huì)から來(lái)た方にも満足いただけるような土地活用のやり方」を考えていくべきで、その點(diǎn)においても大和ハウス工業(yè)さんと一緒にやっていく意味は大きいと思います。

I：これまでに経験したことのないような問(wèn)題が出てくるわけですから、従來(lái)の考え方ではなく、柔軟な発想で対応を考えていかなければ、成果につながりにくくなっているのでしょうか。さまざまなパートナーシップが必要となりそうです。

M：おっしゃるとおり、大切なのは「誰(shuí)が絵を描くか」であり、たとえば、街の再生プロジェクト等でも、建設(shè)會(huì)社も含めたトータルプランでやっていく必要があると思います。
「収益物件になる」という前提がないと、やはりどこもお金を出してくれませんし、土地活用においては「成果につなげる」という視點(diǎn)が非常に重要です。
大和ハウス工業(yè)さんのように、何もない地方の更地に有名なアパレル企業(yè)や飲食店チェーンを誘致して、そこを起點(diǎn)に新たな街づくりを行い、それと同時(shí)に地域に仕事をつくる。こういう提案ができないと、現(xiàn)実として地方創(chuàng)生は、なかなかかけ聲だけでは進(jìn)まないと思います。

I：地域の活性化につながることに対しては、行政や金融機(jī)関からのサポートも期待できるのではないでしょうか。

M：施策や一時(shí)的な補(bǔ)助金では、現(xiàn)実、かなり難しいと思います。大切なのは、「地元に稼げる場(chǎng)所をどれだけつくってあげられるか」ということです。それがないと長(zhǎng)続きはしないと思います。
最近はコンパクトシティ化で、街の中心部に人を集めるような動(dòng)きも出ていますが、かつて人がたくさん住んでいた地域には建物が多く、実際はかなり狹くてゴミゴミしています。そういった物件をわざわざ取り壊して新たに住むよりも、郊外の土地のほうが広くて安いわけですから、コンパクトシティ化についてはどこも苦労しているのではないでしょうか。

I：行政主導(dǎo)で中心部に新しい施設(shè)を建てるなど、求心力を高めるような取り組みはないのでしょうか。

M：もちろん、やっています。そこだけはきれいになるのですが、なかなか周りに波及していきません。行政もお金がないうえに、住民から「街中だけをなぜ優(yōu)遇するのか」という不満が出たりして、そう簡(jiǎn)単に事が進(jìn)まないわけです。
中心部の風(fēng)景はポツポツとは変わっていますが、全體としては昭和の建物がいまだ取り壊せずに殘っていて、私からすると30年前とあまり変わらない印象です。しかし、外から來(lái)た方は、その昭和レトロな雰囲気が魅力らしく、ひと回りして「古いことが逆にいい」という価値観やニーズがあることもわかってきました。
隣接する市町村では「昭和レトロ」をアピールする路線に切り替えたところ、ときどき映畫(huà)のロケに使われたりもしているようです。

I：食べ物、自然、文化など、長(zhǎng)野県にはまだまだ多くの資源があるような気がします。今後の地域活性化に向けて、松﨑先生のお考えがあれば、ぜひお聞かせください。

M：田舎なので自助努力だけでは難しいため、大手と組んで開(kāi)発を進(jìn)めていくという発想の転換が必要だと思います。田舎ゆえのしがらみを後ろ向きに捉え、自分たちだけで何とかしようというのではなく、「大手のよいところも取り入れながらやっていこう」という発想に変えていかないと、外から人は來(lái)てくれません。

稅理士は、地域の方々にとって、いい相談のチャネル

I：松﨑先生はさまざまなご相談を受けるお立場(chǎng)ですが、一つひとつのご相談に対してどのようなことを大切にしていらっしゃいますか。

M：皆さん、會(huì)社で赤字だったり資金繰りが苦しかったり、もしくは先ほどの事業(yè)承継だったり、「それをどうするか」といったところがご相談の入口になりますが、それに対する明確な答えというのは、実はなかなかありません。
だからこそ、伴走型といいますか、経営者の方にずっと寄り添っていけるかたちづくりが一番大事だと思います。お客様を後悔させないように多様な選択肢を提示していきたいと思いますし、それらを一緒に比較検討することで、お客様に納得いただける結(jié)果につなげていけるのではないかと考えています。
何もかもが右肩上がりのまま、ということはあり得ません。ですから、「お客様にとって何が一番いいのか」ということを大切にしながら、いろいろな課題を良いときも悪いときも一緒に考えていく中で、本當(dāng)に信頼し相談していただける関係をつくることが大事だと思います。

I：最後に、さまざまな課題をお持ちの土地オーナー様に、松﨑先生からアドバイスをお願(yuàn)いします。

M：中小企業(yè)庁の調(diào)査で、中小企業(yè)の経営者の相談先として、圧倒的に多いのが稅理士だと明らかになりました。稅理士はいろいろな相談を受ける窓口であり、土地の活用や稅金のことでお悩みの皆さんにとっては、一番気軽に相談できるところだと思います。
何かお悩みがある方は、とりあえず何でも稅理士に聞いてみたらいかがでしょうか。何でも気軽にご相談いただけるという意味で、稅理士というのは最適なポジションだと思っていますし、地域の方々にとって、とてもいい相談のチャネルだと思います。お?dú)葺Xにどんどん活用していただけたらと思います。

I：稅理士は、いろいろな相談に乗ってもらえる最初の窓口であり、さまざまなサポートをしてくれる存在だということがよくわかりました。ありがとうございました。