サブリース契約は、遊休地における土地活用で賃貸住宅経営を始める多くの方が利用しています。
ワンルームマンション投資などにおいては、利用する方は少ないようですが、1棟モノの賃貸住宅を建設(shè)する場合などにおいては、多くの方が利用しているようです。
サブリース契約は賃貸住宅経営を行う際において、収益の安定が見込めることなどメリットが多いのも事実ですが、サブリースにおける原契約（家賃保証）の金額が一定年次ごとに変更される契約となっており、そのことについて理解していなかったためにトラブルもあるようです。
サブリース契約は、賃貸住宅建築費用のローンを抱えるオーナー様にとっては、空室が出たときになどでも、賃料が一定額入ってくる等多くのメリットがあるため有用な契約ですが、きっちりと理解して契約することが重要です。

賃貸住宅経営とサブリース契約の狀況

賃貸住宅の経営は、図1のように圧倒的に個人経営が多いのが実態(tài)です。

図1：賃貸住宅の供給狀況

國土交通省「民間賃貸住宅に関する市場環(huán)境実態(tài)調(diào)査（H22年）」より作成

法人の中には、不動産業(yè)や事業(yè)會社を営む會社だけでなく、賃貸住宅経営だけを行う個人が設(shè)立した法人もありますので、おそらく9割くらいは事実上個人経営だと思われます。
図2は、賃貸住宅の管理形態(tài)の実態(tài)です。

図2：賃貸住宅の供給?管理の狀況

國土交通省「民間賃貸住宅に関する市場環(huán)境実態(tài)調(diào)査（H22年）」より作成

およそ8割のオーナー様が募集から契約、管理の全部または一部を委託しており、賃貸住宅経営においてサブリース契約がかなり浸透している実態(tài)が分かります。
管理戸數(shù)上位の企業(yè)のサブリース契約の実態(tài)を見ると、図3のようになります。

図3：管理戸數(shù)ランキング2016年　上位10社

全國賃貸住宅新聞「2016年 管理戸數(shù)ランキング」より作成

ランキング1位の大東建託グループでは、管理戸數(shù)のうち約98％がサブリース契約をしているという狀況です。管理戸數(shù)3位のレオパレス社では100％、大和ハウスグループの大和リビング社では、約90％となっています。

サブリース契約に関する國土交通省の通知

サブリース契約はメリットが多いため、多くの方が利用していますが、契約內(nèi)容に関して、説明が不足しているためか、時々契約に関するトラブルが発生し、時に裁判になる事例も出ています。
こうした狀況を受けて、國土交通省は平成28年9月1日に業(yè)界団體に向けて「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」と題し、通知を出しました。

1. 1. 近年、土地所有者等がアパート等の賃貸住宅を建設(shè)し、管理業(yè)者が當(dāng)該賃貸住宅を借り上げて転貸する、いわゆるサブリースに関して、家賃保証を巡るトラブルが発生しています。
2. 2. 國土交通省においては、賃貸住宅の管理業(yè)務(wù)の適正化を図るため、平成23年度より賃貸住宅管理業(yè)者登録制度（以下「登録制度」という）を?qū)g施していますが、今般、サブリースに関するトラブル等に対応するため、登録制度を改正しました（平成28年9月1日施行）。具體的には、家賃保証に関する十分な説明がないままサブリースの契約が行われて後々のトラブルにならないよう、賃貸住宅管理業(yè)者が建物所有者に対し、契約締結(jié)前に、將來の借り上げ家賃の変動に係る條件を書面で交付し、重要事項として説明することを義務(wù)付けるなど、ルールの改善を行ったところです。
3. 3. サブリースに関するトラブルの防止に向けて、?登録制度による登録を受けている賃貸住宅管理業(yè)者においては、當(dāng)該ルールの遵守?未だ登録していない賃貸住宅管理業(yè)者においては、速やかな登録の検討に加え、登録をしていない間における當(dāng)該ルールの趣旨に則った業(yè)務(wù)の執(zhí)行をお願いします。
4. 4. また、賃貸住宅管理業(yè)者と同一の者がサブリースを前提とした賃貸住宅を建設(shè)する場合又は賃貸住宅管理業(yè)者と連攜した他の者（同一グループの會社等）がサブリースを前提とした賃貸住宅を建設(shè)する場合においては、當(dāng)該賃貸住宅の建設(shè)後にはサブリースの契約締結(jié)が見込まれることから、後々のトラブルを防止するため、當(dāng)該賃貸住宅の建設(shè)に係る契約をする段階から將來の借り上げ家賃の変動等について、土地所有者等に十分な説明を行うことが重要です。関係者の理解のもと、建設(shè)に係る契約の段階からの適切な対応をお願いします。

國土交通省「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」より抜粋

そもそもサブリース契約とはなにか

賃貸住宅におけるサブリース契約は、サブリース業(yè)者と所有者の間で原契約を結(jié)び、サブリース會社とご入居者との間で転貸借契約を結(jié)ぶものです。
この契約により、所有者（オーナー様）は、契約期間は萬が一空室が出ても契約どおりの一定額が入ってきます。
ご入居者とサブリース會社との契約賃料を100とすると、サブリース契約の金額は、80％～95％程度であることが一般的です。
サブリース會社はこの差額で、空室リスクを負(fù)い、入退去時の期間損失を負(fù)い、その他ご入居者との間のリスクを負(fù)います。その対価としての差額ということになります。

サブリース契約のメリット

でサブリース契約の一番のメリットは、賃貸住宅経営で気をもまなくて済む、ということでしょう。
「空室が出たらどうしよう」「家賃の滯納があったらどうしよう」「入居してもらえるか」「ご入居者とトラブルになったらどうしよう」などという心配から解放されます。
こうした問題が気になり、一つ一つ対応しなければならないとしたら、定年後に賃貸住宅経営だけを行うというような方はまだいいとして、仕事をしながら賃貸住宅経営を行う方には、「そんな時間はない」と言う人も多いでしょう。

サブリース契約での注意點

サブリース契約での注意點はいくつかありますが、なんといっても、一番トラブルが起こりやすいのは「家賃の減額」に関することです。
減額が大きければ、ローン返済ができなくなる可能性さえもありますので、注意が必要です。
一般的な契約書では、一括借り上げの家賃（保証された家賃）を數(shù)年に一度見直すとなっています。その見直しの理由としては、「経済狀況や周辺の家賃事情などを考慮」して、改定家賃を決めるようですが、ここで、増額の場合はいいのですが、大きく減額となると「そんなこと聞いてなかった」となりがちです。
ここでの注意點は3つです。1つ目は、當(dāng)然ですが、こうした減額可能性が十分にあり得るとして契約すること。2つ目は、サブリース會社と契約する際に、近隣エリアの既契約物件の20年程度の契約改定の狀況を聞いておくことです。そして、3つ目は、スタート時の契約家賃が適正かを確認(rèn)することです。契約を取るためにスタート時だけ家賃を高くしておいて、大きく減額するという事例もあるようですので、きっちりと確認(rèn)してください。
こうしたトラブルが多く見られたため、國土交通省は対応に乗り出しました。

サブリース契約に関するトラブルを防ぐために國土交通省が規(guī)定した基準(zhǔn)

サブリース契約についての業(yè)務(wù)基準(zhǔn)が平成28年8月12日國土交通省から告示されました。
「賃貸住宅管理業(yè)務(wù)処理準(zhǔn)則の主な改正事項」という部分を抜粋します。

1. （1）貸主への重要事項説明等を一定の資格者が行うよう義務(wù)化

   賃貸人に対する管理受託契約に関する重要事項の説明等及び契約の成立時の書面交付について、実務(wù)経験者等であることを示す書面の提示、実務(wù)経験者等をして説明、書面の交付及び記名押印することを義務(wù)化

   転貸の場合の賃貸人に対する賃貸借契約に関する重要事項の説明等及び契約の成立時の書面交付について、実務(wù)経験者等であることを示す書面の提示、実務(wù)経験者等をして説明、書面の交付及び記名押印することを義務(wù)化

2. （2）サブリースの借り上げ家賃等の貸主への重要事項説明の徹底
   貸主へ説明等すべき重要事項として、借賃及び將來の借賃の変動に係る條件に関する事項を明記サブリース業(yè)者から基幹事務(wù)の一括再委託を受ける登録業(yè)者に対し、貸主への重要事項の説明等、契約の成立時の書面交付及び管理事務(wù)の報告を義務(wù)化

國土交通省「賃貸住宅管理業(yè)務(wù)処理準(zhǔn)則」より抜粋

この改正登録規(guī)程及び改正業(yè)務(wù)処理準(zhǔn)則は、平成28年9月1日から施行されています。
ただし、実務(wù)経験者などの設(shè)置及び実務(wù)経験者などによる重要事項の説明などに係る規(guī)定については、登録業(yè)者及び新規(guī)登録を申請する業(yè)者が実務(wù)経験者などを設(shè)置するための期間を考慮し、約2年後の平成30年6月30日まで経過措置を設(shè)ける、とされています。

サブリースは賃貸住宅経営においてメリットの大きいシステムですが、単に「家賃保証なので安心」ということだけに心奪われるのではなく、きちんと説明を受けてその內(nèi)容を理解してから、サブリースの契約を結(jié)ぶことが求められます。