増える老朽化賃貸住宅

築年數(shù)の経った賃貸住宅が日本中で増えてきています。特に西日本でその傾向が強(qiáng)まっています。
建て替えるべきか、リフォームすべきか、色々と議論があるようです。

都道府県別　貸家総數(shù)の中で1980年以前に建てられた物件が占める割合

総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「H25年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」

図1は全國(guó)都道府県別の築35年を超える賃貸住宅の割合です。

図1を見ると、30％を超える和歌山県をはじめ、16位までが西日本エリアの都道府県となっています。
西日本は昔から持ち家比率の低い傾向にあり、古くから多くの賃貸住宅が建てられてきました。東京は全國(guó)平均とほぼ同じ20％強(qiáng)ですが、東京の中心部では古い賃貸住宅は取り壊しが進(jìn)み、街が開発されて、いまでは大きなマンションやビルが建っており、こうした再開発が進(jìn)んで街が一新されているエリアと、再開発が遅れているエリアの二極化がすすんでいます。

築35年ですと建設(shè)時(shí)期は1981年となり、耐震基準(zhǔn)が変更された年になります。この年より以前の物件は舊耐震物件と言われ、耐震基準(zhǔn)が現(xiàn)在ほど厳しくなかった時(shí)代の建物ということになります。もちろん、舊耐震基準(zhǔn)下での物件でも、現(xiàn)在の耐震基準(zhǔn)を満たしているような物件も存在しますが、一般的にはここで線が引かれ、敬遠(yuǎn)される傾向にあります。

空き家が増える根本的な原因として、相続の問題、除卻して更地にすると固定資産稅が一気に増えるという稅制度、除卻にかかる費(fèi)用負(fù)擔(dān)が大きい、などがその理由として指摘されています。
平成30年度の國(guó)土交通省の予算概算要求にも、「市町村が行う空き家の活用や除卻等の総合的な支援の推進(jìn)」という項(xiàng)目が入っており、空き家の除去に対して補(bǔ)助金を出すなどといった支援策が想定されます。

そのため、築年數(shù)の古い賃貸住宅は東京都心の駅から近い物件などを除けば、空室率はどうしても高い傾向にあります。
何度か本サイト內(nèi)の連載でも書きましたが、賃貸住宅の空室率については、各方面から空室率が発表されていますが、その計(jì)算方法にはいろいろとあるようです。基本的には、空室の部屋數(shù)÷総數(shù)で計(jì)算しますが、例えば空室の部屋數(shù)に、募集停止の部屋（たとえば、リフォーム中等）を含めるか？あるいは、総數(shù)をどの範(fàn)囲まで含めるか？などで率に差がでます。このようなことから、空室率データは、発表する機(jī)関によって大きな違いがあります。そのため、空室率がいまどのくらいか？についてはエリアによって大きくことなりますので、色々と調(diào)べてみるとおもしろいと思います。

例えば、山間部など、需要が少ないエリアに空室が増えるのは當(dāng)たり前のことだといえます。一方で需要が一定以上ある場(chǎng)所での賃貸住宅の空室については、その多くは築年數(shù)の古い賃貸物件であるようです。

なぜ、築年數(shù)の古い賃貸住宅が空室となるのか？

古い賃貸住宅がなぜ空き家（空室）になるのでしょう？
築年數(shù)の古い賃貸住宅においては、そもそも斡旋會(huì)社を通じた賃借人募集活動(dòng)をきちんと行っていないというオーナーも多いようです。「賃貸、募集」とだけ書いた看板を外に掲げているだけ、というイメージです。リフォームも行わず、最低限の補(bǔ)修しか行っていない、半ばあきらめているような賃貸物件です。これでは、空室が埋まらないことも仕方ありません。

以降では、賃貸住宅斡旋會(huì)社などを通じて「きちんと募集活動(dòng)」をしているという前提で、「賃貸住宅が空室になる理由」を考えてみましょう。

理由は主に3つ考えられます。

1. 1）需要が減少したエリアの賃貸住宅
   人口動(dòng)態(tài)の変化が最も大きな要因だと思われますが、例えば行政施設(shè)や大きな工場(chǎng)等が移転したため、需要に大きな変化が行ったなども、要因の例とあります。
2. 2）賃料が適正でない賃貸住宅
   経年により賃料の減少に対する対応です。築年數(shù)が経っているのに、高い家賃のままですと、競(jìng)爭(zhēng)力がありません。もちろん、リフォームをするなどと努力すればこうした狀況は改善されます。

   建築時(shí)期別 民営借家の1ヶ月あたりの家賃

   

   総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「平成25年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」より作成」

   図2は、民間賃貸住宅における建築時(shí)期における家賃をしましたものです。全國(guó)平均ですので、各地で異なりますので、実數(shù)字はあまり気にせず傾向だけを見ていただきたいと思います。
   これを見ると、築年數(shù)に応じてなだらかな賃料の下落があります。
3. 3）設(shè)備、仕様が市場(chǎng)や周辺狀況に比べ劣っている
   まず冒頭で書いたように、地震の発生確率の高いと言われているエリアはもちろんですが、全國(guó)的に舊耐震物件は敬遠(yuǎn)される傾向にあります。
   また、水回り設(shè)備については、取り換えなど適切にリフォームが行われていればいいですが、そうでない物件も多いようです。

   建築年別　オートロック有の賃貸住宅割合

   

   総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「平成25年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」より作成」

   図3は、賃貸住宅における築年別のオートロック有無の割合です。
   上記3）で指摘してように、設(shè)備、仕様が大きく劣っていると賃貸住宅の競(jìng)爭(zhēng)力が落ち、入居者が付きにくくなります。近年多くの方が賃貸住宅に求めるものとして、セキュリティーレベルの高さを挙げています。図3をみれば明らかなように、舊耐震基準(zhǔn)である昭和56年以前の賃貸住宅においては、セキュリティーの最も基本となるオートロック設(shè)備がある物件は10％以下となっており、ほとんどオートロックがないという狀況です。2000年以降の物件では、セキュリティーレベルが高くなっていることを考えると、競(jìng)爭(zhēng)力はだいぶん低いと言えるでしょう。
   そのため、セキュリティーレベルの低い築年數(shù)の経った物件を所有されている方においては、建物的に設(shè)置可能でかつ費(fèi)用等にゆとりがあれば、セキュリティーレベルを高めるリフォームを行うことが競(jìng)爭(zhēng)力向上につながります。

まとめ

舊耐震基準(zhǔn)時(shí)代に建設(shè)された賃貸住宅は、これからますます増えます。
築40年を超えてくると、そろそろ建て替え、もしくは大規(guī)模なリフォームを考えないといけない時(shí)期に差し掛かります。一定以上の賃貸需要があるエリアでは、建て替えの選択肢が有効だと思います。一方、こうした古い賃貸住宅の売卻を考えるオーナーも増えてくるという予想もあります。需要あるエリアでは、いい値段が付く可能性もあると思います。