賃貸住宅ローンの金利は、2019年の12月現(xiàn)在も史上最低水準(zhǔn)の低さで推移しています。この超低金利はいつまで続き、2020年のローン金利はどうなるのでしょうか。

賃貸住宅の建築する際に融資を受けるメリット

まず、賃貸住宅経営を始めるに際して、融資を受けるメリットを紹介します。 土地活用として賃貸住宅を建築する方の大半は、金融機(jī)関などからの融資を受けます。たとえ手持ち資金が豊富にあったとしても、それは頭金や諸経費(fèi)にだけ使い、殘りはすべて融資を受けるという方が多いようです。 もちろん、高齢の方、將來(lái)の相続を見(jiàn)據(jù)えている方などは「ローンを背負(fù)いたくない」、あるいは「お子さま（次の代）にローンを引き継がせたくない」というお考えの方もいらっしゃいます。 しかし、ローンを活用して賃貸住宅を建築した場(chǎng)合は、ローン殘債がマイナスの財(cái)産となり、相続稅評(píng)価額から控除することができます。（ケースによって異なります。詳細(xì)は、稅理士など専門(mén)家にお尋ねください）
別の観點(diǎn)からいうと、手持ち資金があったとしても、融資を使うことでそのお金を別のことに活用することもできます。例えば株式や投資信託、また外貨の購(gòu)入などは一般的に、現(xiàn)金が必要です。多角的に資産運(yùn)用をするためには、こういった金融商品を購(gòu)入することもひとつの方法です。もっと別の発想をするならば、手持ち資金で旅行をするなど、ご家族との時(shí)間に投資することにより、大切な「思い出」や「體験」を得ることもできます。

?利で?きく変わる?払総額

しかしいうまでもありませんが、融資を受けると元金の返済とともに利息が上乗せされます。そしてその利息がいくらになるかは、金利で決まります。ここからは、その金利について考えてみます。
住宅金融支援機(jī)構(gòu)（舊住宅金融公庫(kù)）の賃貸住宅融資金利（繰り上げ返済制度制限なし、35年固定）の2014年7月1日の適用金利は、 2.05％でしたが、2019年9月1日の適用金利は1.53％とかなり低くなっています。1億円の融資を受けたとすると、2.05％で35年固定だと返済総額は約1億4020萬(wàn)円、1.53％では1億2920萬(wàn)円と、その差は1100萬(wàn)円もあります。このように金利が大きく下がれば、賃貸住宅経営を行う際にずいぶん有利になることがわかります。

賃貸住宅融資金利の推移

ここで2007年以降の住宅金融支援機(jī)構(gòu)（舊住宅金融公庫(kù)）の賃貸住宅融資金利の推移を見(jiàn)てみましょう。

図1：住宅金融支援機(jī)構(gòu)賃貸住宅融資（35年）の金利推移

繰上返済制限制度無(wú)、35年固定（住宅金融支援機(jī)構(gòu)より）

図1は、「繰り上げ返済制度制限なし、35年固定」の金利の推移です。3％臺(tái)前半～ 2％臺(tái)後半で推移していた賃貸住宅融資金利は、日銀が金融緩和政策を行いはじめた2013年以降、じわじわと下がっていることがわかります。そして、さらに一段と踏み込んだ金融緩和政策（マイナス金利政策）を行った2016年の2月以降、賃貸住宅ローン金利はさらに下がりました。大きく下がった金利適用は2016年4月1日ですが、3月31日（1.78％）に借りるのと、4月1日（1.52％）に借りるのでは0.26％もの違いがありました。ちなみに、この1日の金利の違いがどれだけインパクトがあるのかを計(jì)算してみると、1億円を35年間固定金利で借りると、1.78％の金利の場(chǎng)合支払総額は約1億3440萬(wàn)円、1.52％の金利の場(chǎng)合は、1億2900萬(wàn)円と540萬(wàn)円の差があります。
その後2016年の4月以降は、2018年の夏ごろに少し上昇した（1.6％～ 1.7％）期間がありますが、おおむね1.5％前後で推移しています。ちなみに、最も低かったのは2016年8月の1カ月間で、 1.48％でした。現(xiàn)在の2019年秋～冬はおおむね1.5％臺(tái)の前半です。

この先の?利の予想

では、この先の金利はどうなるのでしょうか。
金利が動(dòng)く要因としては、以下のことが挙げられます。
基本的は金利は、日銀の経済政策において決定される政策金利に連動(dòng)しますので、「日本國(guó)における政策的な要因」がまず挙げられます。
しかし、これまでの狀況を見(jiàn)ると、「海外（特にアメリカやEU）の政策金利」も影響しています。
こう考えると、先は読みにくいのですが、日銀の見(jiàn)解を聞いていると、「この先も金利を上げる気配はない」という感じを受けます。

そこで2020年のローン金利予測(cè)です。
2019年～2020年の半ばごろまでは、現(xiàn)在の金利水準(zhǔn)が続くものと思われます。しかし、2020年秋以降は、上昇の可能性も否定できません。というのも、オリンピックが終わった後の市況感、そしてアメリカの大統(tǒng)領(lǐng)選挙（2020年11月3日）等が転換點(diǎn)になる可能性があるので、2020年秋ごろは注意が必要かもしれません。