土地活用として賃貸住宅経営をスタートさせる際、物件管理や賃貸住宅の経営をどのように行うかを検討する必要があります。施工會(huì)社は建物のメンテナンスは保証の範(fàn)囲の中で行いますが、賃貸住宅経営に関する維持管理や経営に関すること（例えばご入居者の斡旋や家賃収納等）については、別の契約となります。

賃貸住宅経営における管理業(yè)務(wù)は、サブリース契約を行い、決められた金額での家賃保証だけでなく管理業(yè)務(wù)も合わせて委託するパターン、サブリース契約はせず管理業(yè)務(wù)だけを委託するパターン、そして委託せずに自主管理するパターンの主に3パターンあります。

賃貸住宅管理業(yè)務(wù)の內(nèi)容とは

賃貸住宅経営を始めると、どんな業(yè)務(wù)が発生するのでしょうか。ざっと挙げてみると、以下のようなものになります。

• ?建物の維持管理（清掃、メンテナンス、保守點(diǎn)検＝エレベーター等）
• ?ご入居者の斡旋（客付け）★
• ?ご入居者との契約関連業(yè)務(wù)（契約書?重要事項(xiàng)説明書?敷金?禮金収納等）★
• ?入退去立ち合い関連業(yè)務(wù)
• ?ご入居者からの日常生活に関するクレームやトラブル対応
• ?家賃収納

このうち、★のついているご入居者の斡旋やご入居者との契約関連業(yè)務(wù)に関しては、賃貸斡旋會(huì)社（客付け會(huì)社）に委託することができますが、賃貸住宅管理會(huì)社であれば、それ以外の 業(yè)務(wù)も含めて委託することが可能です。
自主管理を行う場(chǎng)合は、ご入居者の斡旋や契約関連業(yè)務(wù)を?qū)熼T業(yè)者に委託したとしても、それ以外の業(yè)務(wù)を自ら行うとなれば、かなりの時(shí)間と手間を取られることになるため負(fù)擔(dān)も大きく、管理専門業(yè)者に委託する方が現(xiàn)実的だと思われます。

賃貸斡旋會(huì)社のポジション

大都市部では、駅前や大學(xué)の近くで店舗をよく見(jiàn)かけるように、ご入居者への斡旋業(yè)務(wù)には専門の企業(yè)があります。一方、地方都市ではあまり見(jiàn)かけることはありません。管理會(huì)社と斡旋 會(huì)社の垣根がなく、「不動(dòng)産會(huì)社」と呼ばれる會(huì)社が、両方（管理と斡旋）とも行っていることが多いようです。
都市部では、管理専門の會(huì)社に管理を委託した際に、その管理會(huì)社が自社でご入居者を斡旋することもありますが、賃貸斡旋會(huì)社にも同時(shí)に情報(bào)を提供して、早期に客付けを行うようにしています。そのため、都市部ではしっかりと管理業(yè)務(wù)を行っている企業(yè)に委託すれば、おおむねスムーズな賃貸経営を行うことができるでしょう。

安心感のある施工會(huì)社系列の管理會(huì)社

大和ハウス工業(yè)のように土地活用としての賃貸用住宅（集合住宅）を建設(shè)している企業(yè)の多くは、グループの中に管理會(huì)社があり、施工から管理まで一気通貫で対応しています。その利便性から、大手ハウスメーカーやアパート専業(yè)會(huì)社で賃貸住宅を建設(shè)した土地オーナー様の大半が、施工會(huì)社系列の管理會(huì)社に管理業(yè)務(wù)を委託しています。
加えて、賃貸住宅を建設(shè)する際には収益シミュレーションを見(jiàn)て検討すると思いますが、その際の想定賃料は、系列の管理會(huì)社から家賃情報(bào)、そして今後の家賃の見(jiàn)通し情報(bào)がありますので、信用性が高いといえるでしょう。

管理會(huì)社への委託料

管理會(huì)社へ支払う管理費(fèi)用は、一般的には月家賃の5％～ 10％の価格ですが、區(qū)分ワンルームマンションに特化した管理會(huì)社などでは、月數(shù)千円と安さを売りにしているところもあります。

しかし、土地活用として賃貸住宅を建設(shè)した際に棟単位での管理を委託する場(chǎng)合は、共用部や外周りなど維持管理?清掃費(fèi)用を含め、5％～10％以內(nèi)が標(biāo)準(zhǔn)です。
サブリース契約（家賃保証型）を行う場(chǎng)合には、管理委託費(fèi)用だけでなく家賃保証なども加味されますので、10％+α を見(jiàn)込んでおけばいいでしょう（管理內(nèi)容など契約形態(tài)により大きくことなりますので、詳しくは大和ハウス工業(yè)の擔(dān)當(dāng)者等にお問(wèn)い合わせください）。サブリース契約を管理會(huì)社との間で結(jié)んでいる場(chǎng)合は、入居斡旋時(shí)に支払う手?jǐn)?shù)料（あるいは広告費(fèi)）などは発生しません。

管理會(huì)社はオーナー様のパートナー

賃貸住宅経営が始まると、管理會(huì)社とやり取りをすることが増えます。空室をどうするか？ 家賃の値上げ値下げを行うべきか？また、年數(shù)が経てばリフォームをすべきか？ など、打ち合わせを行う內(nèi)容は多岐にわたります。
賃貸住宅経営は「建ててから初めてスタート」になります。管理會(huì)社は、賃貸住宅経営のパートナーとなり、オーナー様の経営が上手くいくようにサポートしてくれる存在です。施工會(huì)社系列の管理會(huì)社ならば、安心して任せることができるでしょう。