最前線で働く方は、市況をどう見ているのか？不動産市況DI調査を読み解く

2022年3月に第24回「不動産市況DI調査」が公表されました。
「不動産市況DI調査」は昨年も取り上げましたが、公益社団法人全國宅地建物取引業協會連合會（全宅連）が年4回公表しているものです。
この第24回不動産市況DI調査（注：調査時點2022年1月中旬、公表2月14日。不動産関連企業むけのアンケート調査で有効回答數は204）をもとに、このところの不動産市況や賃貸住宅市況について見てみましょう。

不動産市況DI調査

DI（Diff usion Index）は、景気の拡大や市況感を見る際に、分かりやすく指數化したものとして、様々な調査で用いられる手法です。內閣府の景気ウォッチャー調査や日銀短観などのDIは、メディアも大きく報じるので、ご存知の方も多いと思います。
この調査はアンケートを行うというシンプルな調査方法ですが、最前線の現場で働く関係者にダイレクトに聞く手法ですので、実態が見えやすいともいえ、現狀が把握しやすいと思います。

この不動産市況DI調査の算出方法については、「土地価格動向?賃貸住宅市況を業界関係者はどう見ているか？」をご覧ください。この調査はアンケートを行うというシンプルな調査方法ですが、最前線の現場で働く関係者にダイレクトに聞く手法ですので、これは実態が見えやすいともいえ、現狀が把握しやすいと思います。

土地価格の動向

はじめに、地価（本調査では土地価格）について見てみましょう。
3月下旬に公示地価が発表されましたが、公示地価は地価公示法に基づき、2人の不動産鑑定士が基準地點の鑑定を行う形式です。鑑定での地価の変化と「肌感覚」に近いアンケート調査に大きな違いがあるのでしょうか。

全國の土地価格の動向については、DI指數は+10.8ポイントとなり、前回調査に比べ+5.2ポイント上昇、4回連続プラスとなりました。2020年4月?7月?11月、2021年1月の調査ではマイナスでしたが、4回連続のプラスとなりました。2020年年初までの勢いはなく完全回復とは言い難いものの、だいぶ回復基調になっているという狀況でしょう。公示地価（全國?全用途平均）でも2021年（令和3年）のマイナスからプラスになっていました。

図：土地価格動向DI値の推移

公益財団法人　全國宅地建物取引業連合會「第24回不動産市況DI調査結果公表」より作成

図1は、第1回目からのDI値の推移です。

第24回分のDIをエリア別に見れば、もっともDI指數が高いのが関東地區でプラス18.2ポイント、次に九州?沖縄地區がプラス11.1ポイントとなっています。
逆に、中部地域では、前回に続きマイナスとなりました。DI指數はマイナス2.0ポイント、ほとんどの回答が「橫ばい」でしたが、わずかに「やや下落」が「やや上昇」を上回り、マイナスとなりました。また、この先3か月後の予測の項目を見ると、全國平均ではプラス5.6ポイントで、プラスが大きいのは近畿地區プラス8.8ポイント、九州?沖縄地區8.3ポイント、関東地區7.1ポイントでした。逆に、中國?四國地區はマイナス7.1となりました。
土地価格DIでは、ここ數回にわたり、中部地區や中國四國地區でネガティブな數字となっています。ただし、地価公示との比較では、中部地區（地価公示では、名古屋圏）の他の3大都市圏と同様に前年比はプラスでしたので、鑑定での地価と肌感覚に多少の差があるようです。

中古住宅価格について

土地活用とはあまり関係ありませんが、市況を見るには重要だと思いますので、「中古戸建」、「中古マンション」についても軽く觸れておきます。
中古戸建価格は、全國ではプラス8.2ポイント（前回調査比プラス2.2ポイント）、新築戸建て価格はプラス21.9ポイント（前回調査比プラス2.8ポイント）と、いずれも前々回と前回調査対比よりも大幅に上昇しました。上昇幅が大きくなっているという狀況です。
また、中古マンションの取引価格はプラス17.0ポイント（前回調査比プラス8.5ポイント）と、4回連続プラスとなりました。

賃貸住宅賃料の動向

次に「居住用賃貸物件の賃料の動向」を見てみます。全國的に居住用賃貸住宅賃料は橫ばいの狀況のようです。
2022年1月1日と3カ月前（2021年10月1日）、3カ月（2022年4月1日）を比較した取引件數について、全國では、回答の77.8％が「橫ばい」、5.0％が「やや上昇」、16.7％が「やや下落」、0.6％が「大きく下落」と回答しています。ちなみに「大きく下落」と回答したのは関東地區のみで、ごくわずか（1.4％）です。
関東エリアでは、7.2％が「やや上昇」と回答、また、北海道?東北?甲信越地區、中部地區、中國?四國地區では「大きく上昇」「やや上昇」の回答はゼロでした。九州?沖縄地區を除けば、どの地域もおおむね8割の回答が「橫ばい」で、13～25％が「やや下落」と回答しています。
九州?沖縄地區は、「やや上昇」の回答割合が全エリアの中でもっとも多かった一方で、「やや下落」の回答割合ももっとも多く、バラツキがある狀況といえます。
また、3か月後の予測は、全國では82.1％の回答が「橫ばい」で、九州?沖縄地區を除けば、80～90％程度の回答が「橫ばい」となっています。ここでも、九州?沖縄地區ではバラツキの多い回答となっています。
現場の最前線の方へのアンケート調査の信頼性には是非がありますが、色々なデータを複合的に見ることで、市況をより深く知ることができます。
參考にしてください。