コラム vol.sclm425-2

動(dòng)畫でわかる不動(dòng)産投資第2回　賃貸住宅投資における利回りの考え方と空室対策

公開日：2022/09/30

ここからは、土地購(gòu)入型賃貸住宅投資の利回りについて考えてみましょう。
賃貸住宅投資を含め不動(dòng)産投資における利回りは、一般的に表面利回りとNOI利回りの2つがあります。

表面利回りの計(jì)算

最もシンプルな利回り計(jì)算は、入ってくるお金を投資したお金で割る方法で、「表面利回り」と呼ばれます。

収入÷投資金額＝表面利回り

賃貸住宅経営における?yún)耄ˋ）
●毎月入ってくるもの
賃料、共益費(fèi)、駐車場(chǎng)?駐輪場(chǎng)などの賃料（空室、未回収を除く）
●それ以外
敷金禮金などのうち、返還しなくてよい費(fèi)用　等

NOI利回りの計(jì)算

もう少し、細(xì)かくする計(jì)算方式の方が、不動(dòng)産投資の利回り計(jì)算で多く用いられています。

こちらは、収入から経費(fèi)を引いたもの、つまり純粋な利益（NOI）を投資金額で割る計(jì)算方法で、「NOI利回り」と呼ばれます。

賃貸経営における支出（B）
管理會(huì)社への管理代行費(fèi)
維持管理費(fèi)
修繕関連費(fèi)　等

A-B＝NOIAからBを引いたものを「純営業(yè)利益　NET OPERATE INCOME（NOI）」と呼びます。

A-B÷投資金額＝NOI利回り

賃貸住宅投資における適切な利回りとは？

利回りは、「投資するかどうか」の判斷基準(zhǔn)の1つです。

「何％くらいの利回りが適切か」ということが言われますが、これに対する回答は、「狀況により全く異なる」となります。

同様に、キャッシュフロー金額（手殘り額）で判斷される方もいます。これは、「毎月、あるいは毎年○○萬円くらいは利益が欲しい」という事ですが、これも「いくら以上だと、投資として相応しい」という明確なものはありません。狀況により異なります。

また、立地により、同じような広さ?設(shè)備の部屋でも賃料が異なりますから、利回りも変わってきます。また、建物グレードにより、賃料が異なりますので、ここでも利回りが変わってくる可能性があります。さらに、不動(dòng)産の市況により異なってきます。このように、「適切な利回り」というものはありません。
そのため、擔(dān)當(dāng)者から、建てようとしているエリアにおける、同グレードの賃貸住宅におけるその時(shí)點(diǎn)での平均的な利回り、平均的なキャッシュフロー（手殘り金額）を聞いて判斷すればよいでしょう。

キャップレートについて

賃貸住宅投資を含めた不動(dòng)産への投資を行う場(chǎng)合、どのくらいの利回りならば、投資を行うのか？つまりどのくらいの利回りを期待するのか？は、投資を行う方の考え方次第です。立地や対象物件により大きく數(shù)字が異なる事は必然と言えます。

しかし、「どのくらいの利回りを期待している方が多いのか」については、投資をされる方の期待利回りについての妥當(dāng)性の基軸となると思いますので、知っておくとよいと思います。
期待する利回りのことを「キャップレート」（正しくは,Capitalization Rate）と言います。賃料やそのほかの要因が一定だとすると、キャップレートの低下は不動(dòng)産価格の上昇を意味します。住宅賃料は、當(dāng)然市況に左右されますが、短期間でそれほど大きな動(dòng)きをしません。そのため、キャップレートの低下は、大半の場(chǎng)合、価格上昇を意味することになります。それはつまり、「価格上昇でも、不動(dòng)産投資、賃貸住宅投資を行いたいと思う方が増える傾向にある」ということになります。キャップレートはいくつかのシンクタンクから公表されていますので、參考にされるといいでしょう。

空室想定年間賃料の計(jì)算

「利回り」についてここまで述べてきました。その計(jì)算方法で「年間収入」とありましたが、基本的な想定利回り計(jì)算では、「満室想定」となっています。
1棟売りの賃貸住宅が販売される時(shí)の「想定利回り」、また土地の購(gòu)入後に施工會(huì)社に賃貸住宅のプラン設(shè)計(jì)を行ってもらう際の収益シミュレーション上での「想定利回り」ともに、一般的には「満室想定」となっています。もちろん、入居者の入退去がありますので、常に100％満室ということはあり得ませんが、「概ね満室」での想定となっています。
本來は、満室想定年間賃料×空室確率で想定年間賃料を算出したり、経年による賃料の下落確率などを加味したりするべきなのです。

しかし、いずれにしても土地購(gòu)入型賃貸住宅経営を行うならば空室の出にくい立地に建つ賃貸住宅を購(gòu)入すべきだと言えます。

空室の出にくい賃貸住宅とは？

賃貸住宅の建築で、どんな工法にしてどれくらいお金をかけるのかは、各々の狀況や趣向により異なると思いますが、しかしながら全ての方が「空室の出にくい、人気のある賃貸住宅を建築したい」と考えていることと思います。ここでは、空室の出にくい賃貸住宅の建築方法について考えます。

「空室の出にくい賃貸住宅の3原則」は以下の通りです。