不動産オーナーのためのインボイス制度対策

2023年10月1日より、消費稅に関する新しい制度「インボイス制度」が導入されます。すでに登録受付は2021年10月から開始されており、登録を済まされた方もいるかもしれません。あるいは、どう対応すればいいのか分からないと不安を感じている方もいるでしょう。
不動産オーナーにとって、インボイス制度導入はどのような制度であり、どのように影響があるのか整理してみます。
インボイス制度による影響を確認する前に、まずは消費稅の仕組みからおさえておきましょう。

課稅事業者と免稅事業者

消費稅は私たちにとって、とても身近な稅金です。現在、ほとんどの商品やサービス（軽減稅率の対象商品を除く）に、10％の消費稅を別途付加して代金を支払う必要があります。事業者がいったん消費稅を受け取りますが、この消費稅は「預かったお金」であり、消費稅を受け取った事業者は、消費稅を納稅する必要があります。
消費稅は、「稅を負擔する人（消費者）」と「納稅する人（事業者）」が異なる間接稅のひとつです。
しかし、すべての事業者に消費稅の納稅義務があるわけではありません。事業者には「課稅事業者」と「免稅事業者」という區分があり、課稅事業者は納稅義務がありますが、免稅事業者は納稅の義務が免除されています。納稅の義務が免除されていることを免稅制度といい、小規模事業者や個人事業者の納稅負擔を軽減する目的で設けられています。

表：稅事業者と免稅事業者

出典：國稅庁

仕入稅額控除

商品やサービスの取引は、事業者と消費者という1対1の関係で終わることはめったにありません。通常、ある商品が消費者の手元に渡るまでには、原材料メーカー、メーカー、問屋、小売店など、さまざまな事業者を経由します。ですから、そのたびに消費稅がかかってしまうと、ひとつの商品に何重もの消費稅がかかってしまうことになります。実際に消費稅を納める際には、「受け取った消費稅額」から「支払った消費稅額（仕入れにかかった消費稅）」を差し引くことで、消費稅額を計算します。これを「仕入稅額控除」と呼びます。
下の図で説明すると、「會社B」は2,000円の商品やサービスを売った際、200円の消費稅を預かります。ただし、その商品やサービスを「仕入れ會社A」から仕入れる際に、1,000円がその対価とすれば、100円の消費稅を支払っていることになります。稅務署に消費稅を納める際には、仕入れ會社Aも100円の消費稅を稅務署に納めますから、會社Bは売上にかかる消費稅200円から仕入れにかかる消費稅100円を差し引き、100円の消費稅を納めれば良いことになります。これを仕入稅額控除と呼びます。この仕入稅額控除によって、生産や流通の段階で2重に消費稅がかからないようになっています。

図

仕入稅額控除は消費稅納付の負擔を減らす意味で、課稅事業者にとって重要です。今回のインボイス制度は、この「仕入稅額控除」に関することになります。

インボイス制度

インボイス制度とは、正式名稱は「適格請求書等保存方式」で、「消費稅に関する新しいルール」ともいえるもので、仕入稅額控除を行う際に、守らなければならない制度です。
2023年10月1日にインボイス制度が導入されると、商品?サービスを提供し、費用の請求をする際に「適格請求書（インボイス）」を発行してもらわなければ、仕入れ側は、仕入稅額控除ができなくなってしまいます。仕入稅額控除ができなければ、その分の消費稅負擔が増えますので、仕入れ側の課稅事業者は利益が減ることになってしまいます。この適格請求書（インボイス）を発行するための制度がインボイス制度です。

適格請求書（インボイス）を発行するには

適格請求書（インボイス）を発行しないと、その請求書を受け取った取引先が消費稅を納める際に負擔が増えるということですが、それなら単純に、「インボイスを発行すればいい」ということではありません。
インボイスを発行するためには適格請求書発行事業者になる必要があり、それには條件があります。消費稅の「課稅事業者」でなければ、登録事業者になることはできません。つまり、「免稅事業者」は適格請求書（インボイス）を発行できません。ただし、免稅事業者でも消費稅の課稅事業者になり、適格請求書発行事業者の登録を受ければインボイスを発行できます。

インボイスには、適格請求書発行事業者の登録番號や、稅率ごとに區分した消費稅額を記載する必要があります。記載內容は以下の通りです。

• ?適格請求書発行事業者の氏名または名稱および登録番號
• ?取引年月日
• ?取引內容（軽減稅率の対象品目である場合はその旨）
• ?稅率ごとに合計した対価の額および適用稅率
• ?消費稅額
• ?書類の交付を受ける事業者の氏名または名稱
• （國稅庁ホームページより）

インボイス制度が導入された理由

現行制度では、免稅事業者でも商品?サービス代金を請求する際、消費稅を付加するのが一般的ですが、免稅事業者は消費稅を受け取っても、消費稅を納稅する必要がないため、消費稅部分が利益になります。この免稅事業者の消費稅が利益になってしまう問題を、インボイス制度によって解消するのが狙いだといわれています。つまり、仕入れ側の仕入稅額控除を認めないようにすることで、実質的に免稅事業者が消費稅の請求ができにくくなってしまうという制度であるといえるでしょう。

インボイス制度が影響する不動産オーナー

消費稅に関するインボイス制度は、不動産オーナーにとって、どのような影響を與えるのでしょうか。
賃貸住宅やマンションなどの住宅用の賃料（社宅として法人に貸している場合、家賃に含まれている駐車場賃料も非課稅）には、基本的に消費稅がかかりませんので、消費稅を納める必要もありません。したがって、インボイス制度の影響はありません。土地の賃料、土地の売卻収入も非課稅です。
しかし、事業用の店舗?事務所?倉庫の賃貸収入などは、消費稅が課稅されます。以下、國稅庁のホームページより、不動産関連の消費稅について紹介します。

1. 地代
   土地の譲渡や貸付けは、消費稅の課稅の対象とならない（非課稅取引）。なお、土地の貸付けのうち、貸付けに係る期間が1か月に満たない場合および駐車場その他の施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課稅にはなりません。土地には、土地の上に存する権利も含まれます。
2. 家賃
   事務所などの建物を貸し付ける場合の家賃は課稅の対象となる。この場合、家賃を土地部分と建物部分とに區分している場合でも、その総額が建物の貸付けの対価として取り扱われます。 なお、住宅用としての建物の貸付けは、貸付期間が1か月に満たない場合などを除き非課稅となります。ただし、契約において住宅用であることが明らかにされているものに限ります。
3. 権利金、敷金などの取扱い
   
   • （1）地上権、土地の賃借権の設定に伴い授受される更新料や名義書換料は、土地の貸付けまたは土地の上に存する権利の設定の対価として、非課稅となります。
   • （2）事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金または更新料などのうち、返還しないものは、資産の譲渡等の対価として課稅の対象となります。ただし、契約の終了により返還される保証金や敷金などは、課稅の対象にはなりません。住宅用建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金または更新料などのうち、返還しないものは非課稅となります。

つまり、事務所ビルや店舗ビルを賃貸している不動産オーナーは、インボイス制度の対策を立てる必要があります。すでに課稅事業者として、消費稅の納稅を行っている人は、インボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）の登録を行えば、これまで通りの請求、取引を行うことができます。
また、事務所や店舗の家賃収入があっても、テナント（借主）が免稅事業者の場合は、そもそも仕入稅額控除は不要なので、オーナーがインボイスを発行する必要はありません。
しかし、借主が課稅事業者の場合、オーナーの年間の売上が1000萬円以下の免稅事業者であっても、インボイス制度への対策を検討する必要があります。

図3

※住宅の家賃収入のみの場合、消費稅は非課稅でインボイス対策の必要はありません。

インボイス制度による不動産オーナーへの影響

借主が課稅事業者の場合、どのような影響があるのでしょうか。
借主が、免稅事業者からインボイスではない請求書を受け取っても仕入稅額控除が受けられないので、その分の消費稅の納稅額が増え利益が減ることになります。そうすると、借主としては、オーナーに対して何らかの要請をすることが予想され、おおむね次の3點に集約されそうです。

• 1.消費稅分を家賃から減額してほしい
• 2.適格請求書発行事業者になってほしい
• 3.「適格請求書」を発行できる建物に移りたい

まず、消費稅分が控除できないわけですから、これまで支払っていた消費稅分の減額を求めることが考えられます。また、すぐに移転する可能性は低いと思いますが、次の移転のタイミングや新規で募集する場合は、「インボイスを発行できる物件」に変更される可能性があります。
こうした交渉を避けるために、2の適格請求書発行事業者になることを選択した場合は、消費稅の納稅を行う必要があるため減益になり、収支計畫の見直しを迫られることにもつながります。

投資不動産を売卻する場合

土地の売卻に関しては非課稅ですが、建物の売卻については課稅されます。ですから、課稅事業者が不動産を購入する場合、建物には消費稅がかかりますが、売主が免稅事業者の場合、適格請求書（インボイス）を発行できませんので、買主は建物分の消費稅を仕入稅額控除できなくなります。免稅事業者が収益物件を売卻するときには、購入者層のことを考慮する必要がありそうです。
買主が免稅事業者、もしくは一般の個人の場合は、免稅事業者が不動産を売卻した際にも取引に影響はありません。

まとめ

すでに課稅事業者であればインボイス制度への登録を行えば、何も問題はありません。これまで通りの取引を行うことができます。
また、課稅事業者になった場合、基準期間（2年前）の課稅売上高が5,000萬円以下であれば、簡易課稅制度を活用することも可能です。
詳しくは、稅理士等にご相談ください。

免稅事業者の場合でも、賃貸住宅などの住宅の賃料は消費稅が非課稅なので、インボイス制度の影響はありません。しかし、消費稅が課稅される事務所?店舗等の家賃収入がある場合は、オーナーが適格請求書（インボイス）を発行できないので借主（テナント）は仕入稅額控除ができず、消費稅の負擔が増えてしまいます。
そのため、オーナーが課稅事業者になってインボイスを発行（＝消費稅を納稅）するか、賃料を減額するといった対策を考える必要があるでしょう。

監修：稅理士法人米田會計　米田　和弘