コラム vol.438
不動(dòng)産経営は長(zhǎng)期的視點(diǎn)とトータルで考えることが大事
公開(kāi)日：2023/01/31
ビジョンから俯瞰逆算し、ギャップを埋めていく
「志高く、キムタカく*、夢(mèng)実現(xiàn)の支援者となり、幸福社會(huì)の創(chuàng)造に貢獻(xiàn)する」というのが私たちの経営理念です。
土地活用の相談?wù)撙摔稀ⅰ竿恋鼗钣盲掀髽I(yè)経営と同じですよ」とお話しするようにしています。不動(dòng)産経営は、長(zhǎng)く安定して続けながら、「手元にどれだけ資金を殘すか」という、長(zhǎng)期的視點(diǎn)が大切です。さらに、借入金の返済期間は30年程度の長(zhǎng)期間となるのが一般的だからです。オーナーさんの長(zhǎng)期的な夢(mèng)（ビジョン）をお聞きし、その実現(xiàn)のために俯瞰逆算する。例えば、30年後のなりたい姿から10年後、5年後、3年後、1年後、そして今をしっかり分析します。その目標(biāo)と現(xiàn)狀とのギャップが課題であり、それぞれの課題を整理して解決していけば、ギャップが埋まってきて、徐々に、夢(mèng)?目標(biāo)に近づいていきます。
不動(dòng)産経営の観點(diǎn)でいうと、どうすれば賃料をアップできるか、空室期間を短くするにはどうするか、安易な値引きはしない、賃料の未回収をどう防ぐか、さまざまなことを考えます。そもそも何のために不動(dòng)産投資をするのか、何のために賃貸住宅経営をするのか。すべての基本はそこにあるので、お客様には最初にそこを問(wèn)いたいと思っています。
*「キムタカ」とは沖縄の方言で、「肝高（チムタカ）」＝「志しが高い」という意味。
相続対策は將來(lái)まで見(jiàn)據(jù)え、トータルで考える
不動(dòng)産活用をシミュレーションするとき、収益（売上）は「単価×數(shù)量」で考えます。アパート経営であれば、「部屋數(shù)×賃料」です。これをどう高めるか。最初の3～5年ぐらいは満室近く埋まるかもしれませんが、近隣に新しい賃貸物件ができたりすると、入居率が悪くります。シミュレーションでは、頭金はどれくらい入れるのか、入居率が90％、80％、70％、60％と悪くなっていった場(chǎng)合、どの程度資金は回るか、借入金は返済できるか、入居率をどう高かめるか、近隣の賃貸物件と比較して、建物の差異化はどうするか、付加価値をどう高めるかなど、さまざまなことを考えていきます。シミュレーションは長(zhǎng)期的視點(diǎn)で考え、トータルで考えることが大切です。
借入金の返済スピードが速すぎると、キャッシュフローがマイナスになることもあります。安定してキャッシュが貯まり始めても、築10～15年もすると、今度は建物の大規(guī)模な修繕が必要となるので、そのような支出も見(jiàn)込んでシミュレーションする必要があります。借入金の返済が終わるころキャッシュが貯まりますが、減価償卻が終わるころには、利益が出て稅金が増えることもあり得ます。手元にキャッシュが貯まると、今後どのような資産運(yùn)用をすればいいのかといった話も出てきます。
現(xiàn)金を不動(dòng)産に変えることで相続対策になりますが、相続対策を駆使して相続稅を減らしても、その人や家族の人生にプラスになるかどうかはわかりません。土地を売らずに殘したほうが良い場(chǎng)合もありますし、相続稅対策として土地活用をする場(chǎng)合もあります。目先だけの対策とならないように、長(zhǎng)期的視點(diǎn)に立ち、20～30年と債務(wù)返済することも考慮しながら、トータルで不動(dòng)産経営として考えることが大事です。
沖縄の事業(yè)承継問(wèn)題
今、全國(guó)で事業(yè)承継が問(wèn)題になっていますが、沖縄は、全國(guó)で一番後継者がいないと言われています。すべての業(yè)種業(yè)態(tài)で、事業(yè)承継?M&Aの相談が増えています。事業(yè)は黒字なのに後継者がいないので廃業(yè)となるケースです。廃業(yè)となると、社員もお客様もバラバラになってしまいます。後継者がいなかったら、會(huì)社は継続できません。親族の中から、社員の中から、後継者を探すのですが、誰(shuí)もいなければ、第三者にM&Aをするしかありません。しかし、売り手と買い手のマッチングがうまくいかなければM&Aは成立しません。私もM&Aの仲介のお仕事をしていますが、殘念ながらうまくいかないこともあります。
不動(dòng)産も子や孫へ承継されていく
企業(yè)が先代社長(zhǎng)から後継者へ引き継がれるように、不動(dòng)産も親から子へ承継されていきます。そうすると不動(dòng)産経営も親から子へ承継されていきます。不動(dòng)産経営は不動(dòng)産オーナーの「幸せ」を生み出す手段であり、不動(dòng)産経営の真の目的は「オーナーと家族が幸せになること」です。不動(dòng)産経営は、長(zhǎng)期的に、資産が資産を作り出す仕組み作りと考え、その不動(dòng)産を子どもや孫に承継していくことで、次は子や孫の時(shí)代へ幸せをバトンタッチしていくことができます。
私達(dá)キムタカ稅理士法人は、これからも、稅務(wù)?會(huì)計(jì)?経営助言を通じて、関與先の不動(dòng)産経営をサポートしながら、幸せのバトンタッチを応援していきたいと考えています。
