土地活用での「利回り計(jì)算」はどこまでシビアに行うべきか？

土地活用として賃貸住宅を建築されるきっかけは、「遊休土地の活用」の方が多いと思いますが、「金融機(jī)関から借入して建築する」という面から考えれば、「不動(dòng)産投資」とも言えます。
「不動(dòng)産投資」ということになれば、利回りは誰(shuí)もが気にするポイントです。利回りの計(jì)算方法は色々とありますが、代表的なものとして、表面利回り（グロス利回り）と実質(zhì)利回り（NOI利回り）があります。今回は、利回りに関する解説とその活用方法について紹介します。

利回り計(jì)算はなぜ行うのか、その活用方法

利回り計(jì)算を行う理由は、主に2つです。
1つめは、共通のモノサシ（指標(biāo)）を持つことで、不動(dòng)産投資を行う際の判斷材料になること、2つめは、他の投資商品（例えば株式など）と比較する際の指標(biāo)となることです。

土地活用では、自身が所有している土地の活用という側(cè)面が強(qiáng)いため、利回りの數(shù)字にあまりこだわらない方もいるようです。しかし、一般的な不動(dòng)産投資では、「物件選びの判斷基準(zhǔn)」として、ほとんどの方が「〇％以下の物件には投資をしない」という投資可否や、あるいは「A物件は〇％で、B物件は〇％だからAにしよう」という比較判斷の根拠として活用されています。
また、不動(dòng)産投資における利回り計(jì)算を、よりシビアに行えば、他の投資商品との比較が明確になります。
そのため、利回りを活用する際には、

• 1）共通のモノサシとして使えること
• 2）ざっくりした計(jì)算とよりシビアな計(jì)算方法の両方をおさえておく

この2つが重要なポイントとなります。

表面利回り計(jì)算と空室想定

表面利回りとは、賃料総額を投資総額で単純に割ったもので、一般的には「賃料を12倍（12カ月分）し、投資金額で割る」という計(jì)算式で算出します。

ここで、物件比較で使う際には、「月々の家賃や管理費(fèi)など年間収益には、何が含まれているか」、また「投資金額には、建築費(fèi)だけでなく諸経費(fèi)など含めるかどうか」などを確認(rèn)し、共通にしておかなければ「モノサシ」としては不適合ということになります。 「土地活用」で一般的な所有土地に建築する場(chǎng)合は、建築費(fèi)だけでなく、土地の現(xiàn)時(shí)點(diǎn)での想定取得価格を加えるべきでしょう。想定取得価格は、現(xiàn)時(shí)點(diǎn)での周辺相場(chǎng)から判斷するか、固定資産稅評(píng)価額から割り戻す（一例として÷0.7）方法があります。
また、よりシビアに計(jì)算する時(shí)には、空室想定を織り込む必要があります。上の式では、単純に賃料を12倍（12か月分）していますので、この式では一年間を通じて満室想定ということになります。例えば、年間平均約5％程度の空室が見込まれる場(chǎng)合（2年ごとに退去などでの1か月の空室想定）は、賃料×12か月に95％を掛けて、それを購(gòu)入金額で割るという計(jì)算がより現(xiàn)実に近いものとなります。また、年數(shù)が経てば當(dāng)然空室可能性や賃料下落可能性が高まるので、注意が必要です。

実質(zhì)利回り（NOI利回り）

表面利回りの計(jì)算では、必要経費(fèi)?費(fèi)用などは考慮されていません。これらを含めた利回りの考え方が実質(zhì)利回りです。
賃料等収入合計(jì)から必要な経費(fèi)等を引いたものをNet Operating Income といいます（頭文字をとってNOIと稱しています）。このNOIを投資金額で割ったものが実質(zhì)利回り（NOI利回り）で、一般的には、実質(zhì)利回りの計(jì)算式が、収益力を見定めるバロメーターとして使われています。

ここでも共通のモノサシとして注意しておきたい點(diǎn)は、先に述べた表面利回りで共通にしておくべき「年間収入の範(fàn)囲」と「投資金額の範(fàn)囲」に加えて、「経費(fèi)をどこまで含めるか」という點(diǎn)です。これら3つを合わせておかないとモノサシとして活用できず、正確な判斷はできません。
さらに、他の投資商品との比較において（上記の2つ目での活用）は、広く費(fèi)用を見ておくと良いでしょう。管理費(fèi)や修繕?lè)e立費(fèi)、ローン金利、保険、稅金など、できる限りかかる費(fèi)用を見込んでおくことで、よりシビアな収益力を判斷することができます。
また、経営計(jì)畫の中の収入計(jì)畫を立てる際には、表面利回りの時(shí)にも述べたように常に満室ということはありませんので、「空室率」を読むことや、経年に伴う「賃料の下落」の見込みを盛り込まなければなりません。どれくらい見込むべきかについては、立地やその時(shí)々の不動(dòng)産市況などにより異なりますが、5％～10％程度見込むと良いでしょう。
利回り計(jì)算をできる限りシビアに行っておくことで、経営判斷のための有効な指標(biāo)となるでしょう。