賃貸住宅志向は、どこまで伸びるのか？「土地問題に関する國民の意識調査」より

「令和5年度土地問題に関する國民の意識調査」が、2024年3月に國土交通省より公表されました。毎年1回行われるこの調査では、土地の所有、住宅の所有に関する多岐にわたるアンケート調査が行われており、その中から「住宅の所有と賃借の志向」についての項目を取り上げます。
「最新の持ち家比率の狀況と賃貸住宅の狀況」では、建物の數から見た「持ち家比率」の動向を分析しましたが、ここでは、「意識」つまり「志向」の観點から、持ち家志向か賃貸志向かを見てみます。加えて、「住まいの立地で重視するもの」についての結果も紹介します。

土地問題に関する國民の意識調査

「土地問題に関する國民の意識調査」は平成5年（1993年）から毎年1回継続的に行われている調査です。今回の調査は、2023年（令和5年）11月22日～2024年（令和6年）2月5日に行われたものです。30年以上続く本調査からは、我が國の國民が「土地や住居に関して、どんな問題意識を持っているのか」「土地や住宅保有に関してどんな意識を持っているのか」などについて、「どのように意識の変化が起こっているのか」が伺えます。

「持ち家」か「賃貸」かの選択要因

「持ち家に住みたい」or「賃貸住宅に住みたい」、そして持ち家ならば、戸建住宅or分譲マンションの選択を決める要因は、かつては収入によるところが大きかったようです。
本調査をみても、2010年頃までは8割以上が「持ち家」志向で、かつ「土地＋建物を保有したい（≒戸建）」と回答しています。
しかし、昨今では、都市部や地方問わず富裕層が賃貸住宅に住む例もあり、「持ち家」か「賃貸住宅」かの選択の要因は、「生活スタイル」や「世帯の構成」や「將來の見通し（計畫）」などが主になっているようです。
また「育ってきた環境」も要因として大きいと思われ、例えば小さいころから庭がある戸建住宅で暮らせば、それが「當たり前」の感覚で「戸建志向」となる可能性もあり、逆にマンションで育った方なら、「マンションが暮らしやすい」と考えるでしょう。

雑誌などの特集で「持ち家と賃貸、どっちがお得か」というものをよく見かけます。「お得」の感覚は人それぞれですが、この損得議論は結果的には「持ち家における、資産価値の見通し」に帰著することになります。しかし、住まい（つまり毎日の生活拠點）に関する選択ですから、「損得」だけでなく、もう少し感覚的な要素も大きな決め手となります。この「感覚的な要素」は、これこそ「その人の考え方次第」「人それぞれ」と言えます。
稅務などの観點で言えば、自宅で仕事をする経営者などは、仕事での利用は會社の費用、個人の生活利用は個人払いというように家賃を按分できますので、このようなケースでは賃貸を選択することで稅務対策になると言えるのかもしれません。

増える積極賃貸派

「賃貸住宅で十分」、「賃貸住宅の方がスマートな暮らしができる」という「積極的賃貸派」とよばれる方々が増えているのは、この「土地問題に関する國民の意識調査」の中の「住宅の所有と賃借の志向」のアンケート項目を経年で見てみると明確です。調査結果では、一貫して持ち家志向の低下が続いています。
「ご自身が住む為の住宅の所有?賃借についてどのようにお考えですか」という質問項目では、「土地?建物については、両方とも所有したい」と答えた方の割合が65.0％で、最も多い回答でした。しかし、2011年（平成23年）までは、この回答率は8割を超えていました。その後持ち家志向の低下傾向は一気に進んでおり、2020年（令和2年）には初めて7割を切りました。最新の2023年の結果では65.0％となり、このままのペースでは10年後には、6割を切りそうな勢いです。
逆に、賃貸志向の方の割合をみれば、「借家（賃貸住宅）で構わない、又は望ましい」と答えた方は17.5％でした。昨年は15.1％、一昨年は10.5％と2年連続で増えています。ちなみにここ10年は、10％臺から17％臺に変化しています。この項目からは、「持ち家志向の低下が一貫して続いている」こと、そして「賃貸志向の上昇」という狀況が見えます。
昨年までの3回（2021～2023年）の調査で大きく増えたのが「わからない」と回答した方の割合でした。2019年までは、一ケタだったものが、その後2020年以降は13％臺～16％臺で推移していました。しかし今回調査では前年よりも少し下がり10.8％となりました。「わからない」が2020年以降、急に増えた背景には、①新型コロナウイルスの影響で住まい方、働き方の変化があったこと②住宅価格の高騰で、「今後の住まいのあり方」について様子を伺っていることなどが、要因と思われます。
そして2023年の後半には、すっかりコロナ禍前の生活に戻っていますので、「分からない」と回答した割合が低下したものと思われます。この「わからない」と回答された方の多くは、現在賃貸住宅に住んでいると予測できるため、「このまま賃貸」か「いつかは所有」なのか、動向に注目しておきたいものです。

大都市と地方都市で差があるのか

次に、人口規模で「賃貸志向」に違いはあるのでしょうか。
政令指定都市における「借家（賃貸住宅）で構わない、又は望ましい」の回答は、20.8％（昨年は23.2％）で全國の17.5％を上回っています。大都市部では若年層が多く、都市部では賃貸志向が相対的に強いと考えられます。また、「土地?建物については、両方所有したい」と回答した割合は、10萬人未満の市に住む方で割合が高く、全國では65.0％のところが69.1％（昨年は72.8％）になっています。
地方では、相対的に「土地価格が安いこと」「住宅用地の選択肢が多いこと」という経済的な理由に加えて、周りも「たいてい戸建住宅に住んでいる」から、ということも大きな理由でしょう。
しかし、すでに何年も前から、三大都市圏に住む方が5割を超えている現在の我が國では、このような調査結果を見ていると、さらに賃貸住宅志向が進みそうな狀況と言えそうです。

住まいの立地で重視するものと所有?賃貸の関係

賃貸や新たに住宅を購入する（所有する）際の住まい選びにおいて、立地は多くの方が重要視します。では、立地において、どのような事を重要視しているのでしょうか。
「お住まいの立地として、どのような點を重視しますか」の問いに対して、「最も重視する」の回答が最も多かったのは、「日常の買い物など、生活の利便性が高いこと」で、全體の27％が回答しました。次に「住み慣れた場所であること」が18％、そして「治安が良いこと」が13.9％となっています。
都市部では重要視される「駅などの公共交通機関施設に近いこと」は、全體では11.0％で4番目となっています。また10萬人未満の都市（つまり、地方）においては「住み慣れた場所であること」の割合が高くなっています。
持ち家志向（＝土地?建物を両方とも所有したい）の方は、「住み慣れた場所であること」と回答した割合が多く、一方で、賃貸志向（＝借地?借家で構わない）の方は、「職場に近く、通勤時間が短いこと」と答えた方が多くなっています。 土地活用として賃貸住宅経営を始めようとお考えの方は、このような結果を參考にすると良いでしょう。