地代賃料その他の金銭を巡るトラブル

解説

まず、「権利金」の法的性質(zhì)は、必ずしも明確ではありませんが、借地権設(shè)定の対価として支払われることが多く、いわゆる「禮金」と同じ意味でつかわれることが多いものです。「敷金」は、不動(dòng)産の賃貸借契約の締結(jié)時(shí)に、賃借人の未払賃料などの債務(wù)を擔(dān)保するために、賃借人から賃貸人に交付される金員のことです。「保証金」は、上記の敷金と同様の意味を持つことが多いのですが、契約內(nèi)容により「償卻」して返還しないこともあり、この場(chǎng)合には権利金と同様の意味を持つことになります。

解説

借主から滯納地代を敷金から差し引くことを求めることはできるのでしょうか。この點(diǎn)、借主は、敷金を差し入れているからといって、地代の支払いを拒むことはできません。敷金は、借主が地代を滯納した場(chǎng)合の、賃貸人のための擔(dān)保にすぎないからです。

解説

「更新料」については、消費(fèi)者契約法10條に違反するため請(qǐng)求できないのではないか、という問(wèn)題があります。この點(diǎn)について、最高裁判決平成23年7月15日の判例があります。この判例では、「更新料條項(xiàng)が賃貸借契約書(shū)に一義的かつ具體的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払いに関する明確な合意が成立している場(chǎng)合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料條項(xiàng)に関する情報(bào)の質(zhì)及び量並びに交渉力について、看過(guò)し得ないほどの格差が存するとみることもできない。そうすると、賃貸借契約書(shū)に一義的かつ具體的に記載された更新料條項(xiàng)は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過(guò)ぎるなどの特段の事情がない限り、消費(fèi)者契約法10條にいう『民法第1條第2項(xiàng)に規(guī)定する基本原則に反して消費(fèi)者の利益を一方的に害するもの』にはあたらないと解するのが相當(dāng)である。」と判示しました。
もっとも、賃貸借契約期間、賃料の額に比して更新料の額が高額ですと、消費(fèi)者契約法10條に違反する可能性があることには注意が必要です。

解説

地代を減額しない旨の特約があっても、地主は借主の減額請(qǐng)求を阻止できません。借地借家法11條1項(xiàng)は土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済的事情の変動(dòng)により、地代が不相當(dāng)になったときは地代の増減を請(qǐng)求できると定めており、この規(guī)定は當(dāng)事者の約定で排除できない強(qiáng)行規(guī)定と解されているからです（最高裁判決平成16年6月29日）。
反対に、自動(dòng)改定特約については、「契約更新時(shí)に従前地代より5パーセント増額する」といった常に増額改定を強(qiáng)いるものは借主に一方的に不利益な特約として無(wú)効にあることがありますが、路線価や消費(fèi)者物価指數(shù)の変動(dòng)にスライドする特約については一概に無(wú)効とはいえず、地主は地代の増額を請(qǐng)求することができます。

解説

地代については、（1）利回り法、（2）賃貸事例比較法、（3）公租公課倍率法、（4）スライド法、（5）差額配分法といった算出方法があります。地代（家賃）の増減額については、當(dāng)事者の話し合いによって決めるのが原則ですが、協(xié)議が調(diào)わないときは、弁護(hù)士會(huì)の仲裁制度、簡(jiǎn)易裁判所での賃料増減調(diào)停、調(diào)停が不調(diào)に終わったときは賃料減額（増額）訴訟によって解決することになります。
なお、裁判実務(wù)や鑑定実務(wù)では、事案に応じて上記（1）～（5）の算出方法のうち複數(shù)の方法で算出された額から総合的に判斷して算出します。