建築物のコストを考える場(chǎng)合、どうしても、最初にかかる建築費(fèi)（イニシャルコスト）に目を奪われがちですが、現(xiàn)実の建築物は、何十年もの長(zhǎng)期期間の壽命を持ちますから、初期投資の金額よりも、建設(shè)後のコストのほうが大きくなります。

建築物の一生のコストを考える

「ライフサイクルコスト」という言葉をご存知でしょうか？Life Cycle Cost（ライフサイクルコスト）の頭文字をとりLCCと呼ばれることも多いこの考え方は、建築物の一生すべてに関わるコストのことです。

當(dāng)然、建築物は作っただけでは機(jī)能しません。まず水道光熱など、人が生活するためのエネルギー、設(shè)備（コスト）が必要です。そして、快適に使い続けるためのメンテナンス、セキュリティ、さらには、建築物がその役目を終えるときには、解體費(fèi)用というコストがかかります。そうした建築物の誕生から最後までを含めた総コストをライフサイクルコストといい、建築物をプロパティ（資産）として捉えた場(chǎng)合は、非常に重要な観點(diǎn)となります。このライフサイクルコストをいかに効率的に管理するかは、プロパティマネジメントとして非常に重要な業(yè)務(wù)の一つです。

さまざまなライフサイクルコスト

ライフサイクルコストには、厳密にいえば、金利や物価変動(dòng)の影響まで加味する必要があります。主な要素としては、以下の図で表したように、「建設(shè)費(fèi)」「修繕費(fèi)」「保全費(fèi)」「運(yùn)営費(fèi)」「管理費(fèi)他」などです。図は便宜上、同じウェートにしていますが、ケースによって異なります。細(xì)かく挙げれば、「水光熱費(fèi)（上下水道代、電気代、ガス代など）」「保険（火災(zāi)保険、地震保険など）」「稅金（固定資産稅など）」「更新費(fèi)」「清掃費(fèi)」「警備費(fèi)（警備會(huì)社委託）」などがあります。

図：ライフサイクルコストの構(gòu)成要素

建築物の耐用年數(shù)は用途や構(gòu)造體によって異なりますが、一般的に40年から50年程度とされています。建築物の壽命が長(zhǎng)いほど建築に関する費(fèi)用のウエートが低くなり、運(yùn)営維持に関する費(fèi)用のウエートが増加していきます。つまり、長(zhǎng)壽命の建築物を望むほど、運(yùn)営維持の費(fèi)用についてよく考えなければならないわけです。
建築費(fèi)用以外の運(yùn)営維持に関わる費(fèi)用は、建築費(fèi)の數(shù)倍以上かかるといわれていますから、企畫段階から、將來(lái)的な水光熱費(fèi)などの運(yùn)営維持費(fèi)や修繕費(fèi)用などのコストについて検討しておきます。

ライフサイクルマネジメントによって資産価値の維持を図る

そして、このライフサイクルコストを効果的に削減しながら、建築物が生み出す価値を最大化するために、最適な管理を行っていくのが、ライフサイクルマネジメント（LCM）です。
「日本ファシリティマネジメント推進(jìn)協(xié)會(huì)FMガイドブック」によれば、ライフサイクルマネジメントとは、「ファシリティの企畫段階から、設(shè)計(jì)?建設(shè)?運(yùn)営そして解體までのファシリティの生涯に著目して計(jì)畫、管理を行う考え方。ファシリティに依存する効用の最大化、ライフサイクルコストの最適化、資源やエネルギー消費(fèi)?環(huán)境負(fù)荷の最小化、障害や災(zāi)害のリスクの最小化を目標(biāo)とする」とあります。
建築物を資産としての価値を高めるためには、ライフサイクルマネジメント（LCM）の観點(diǎn)から、効果的な運(yùn)用管理、修繕計(jì)畫やリニューアル計(jì)畫を行い、建築物の価値の保持、機(jī)能アップによる価値の向上を図る必要があるというわけです。プロパティマネジメントの観點(diǎn)からの、ライフサイクルマネジメントの具體的な手法としては、まずは現(xiàn)在、適切な施設(shè)維持管理がされているか、省エネルギーが適切かという調(diào)査、診斷、分析から始まります。
その結(jié)果、「維持管理會(huì)社は適切か」「清掃、更新は容易か」「水光熱費(fèi)は適切か（センサーや斷熱仕様、深夜電力活用をどうするか）」などについて、検討が必要となるでしょう。また、過(guò)去の修繕工事を確認(rèn)し、ライフサイクルコストの観點(diǎn)から、テナントのニーズに対応した「長(zhǎng)壽命、高耐久の部材や機(jī)器の採(cǎi)用」「再生エネルギーの採(cǎi)用検討」などの費(fèi)用対効果の高いリニューアル計(jì)畫や改修計(jì)畫、修繕計(jì)畫の策定が必要となるかもしれません。
また、エネルギー施策に関しては、「ZEB（ゼロ?エネルギー?ビル）」や「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）などをはじめとして、さまざまな省エネルギーの施策が展開(kāi)されており、建築物の評(píng)価、価値に直結(jié)しています。
こうしたライフサイクルコストの観點(diǎn)に立つと、建築物は、機(jī)能性はもちろん、耐久性や修繕?メンテナンスのしやすさなど、隠れた部分に大きな価値を持っています。たとえ、建築時(shí)點(diǎn)でコストを抑えることができたとしても、ライフサイクル（一生）として捉えることができないと、大きな損失につながりかねません。
ライフサイクルコストの理解と把握は、投資家のみならず、不動(dòng)産ビジネスに関わる人たちの意思決定の大きな要素となっています。