今月から6回にわたり、「舊耐震賃貸住宅のこれからと対処法」というテーマで、舊耐震建築基準(zhǔn)法下で建築された賃貸住宅の実態(tài)と、その対処法について検討してみたいと思います。

舊耐震基準(zhǔn)とは何か？

現(xiàn)行の建築基準(zhǔn)法は1981年に改正されて、より耐震レベルの高い基準(zhǔn)をクリアすることが求められるようになりました。改正のきっかけとなったのは、1978年に起こった宮城県沖地震等、複數(shù)の大きな地震が起こったことです。この改正により震度6強(qiáng)以上の地震に耐えうる建物が求められるようになりました。
それ以前の規(guī)準(zhǔn)により建てられたものは舊耐震物件といわれています。

舊耐震賃貸住宅はどれくらいあるのか？

舊耐震基準(zhǔn)下で建てられた賃貸住宅は、どのくらいあるのでしょうか？
賃貸住宅は全國に約1851萬戸あるとされており、そのうち約21％にあたる約386萬戸（不詳を含める）が1980年以前の舊耐震建築基準(zhǔn)法時(shí)代に建てられたものです（総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局、平成25年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査）。
行政機(jī)関は、こうした現(xiàn)狀を踏まえて、耐震補(bǔ)強(qiáng)工事の促進(jìn)のために、一部補(bǔ)助金を支給したり、注意を促したりしています。しかし、一般的な賃貸住宅では、こうした動(dòng)きはまだまだ少ないようです。

舊耐震賃貸住宅が多いのはどの県か？

右の図を見るとわかるように、賃貸住宅全體に占める舊耐震賃貸住宅の割合が高いのは、圧倒的に西日本エリアです。1位和歌山県、2位奈良県、3位徳島県、4位大阪府で、上位16位まではすべて西日本エリアです。
舊耐震賃貸住宅の占める割合の全國平均は20.9％、つまり5棟に1棟は、舊耐震基準(zhǔn)下の物件となっています。最も多い和歌山県では、舊耐震賃貸住宅の割合は30％に達(dá)します。ちなみに、最も少ない栃木県では、13％とかなり低い數(shù)字です。

街の整理整頓が進(jìn)む大都市部

近年、東京?大阪?名古屋?福岡といった大都市部では、再開発が進(jìn)んでいます。その勢(shì)いは、ここに來て地方都市にも広がっています。地方の主要駅前がきれいに整備され、駅前にオフィスビルと商業(yè)施設(shè)等が入る複合施設(shè)やタワーマンションが一気に増えました。このように、主要駅周辺の整備は進(jìn)んでいます。
また、東京の中心部から郊外では、古い住宅、古い賃貸住宅がどんどん高値で売卻されて、周辺との一體開発が行われたり、新しいマンションに生まれ変わったりしており、現(xiàn)在空前の「街の整理整頓」が進(jìn)んでいます。このような背景により、かつては古い賃貸住宅が多かった東京が、今や全國平均をやや下回る割合になりました。示したのは平成25年の総務(wù)省データで最新のデータとなります。次回は今年（平成30年）ですが、おそらくこの5年で東京都下の古い賃貸住宅は相當(dāng)數(shù)売卻された、もしくは建て替えられたと思いますので、この割合は大きく減ると思います。

建て替えすべきか、売卻すべきか

悩ましい問題しかし、都市の郊外や地方都市では、こうした動(dòng)きはあまりないようです。
賃貸住宅は築年數(shù)が経過すると、家賃が徐々に下がります。逆に、空室率は上がっていきます。
都心の超一等地なら別ですが、築40年を超える物件の競(jìng)爭(zhēng)力はかなり低いと思われます。舊耐震賃貸住宅の場(chǎng)合、たとえリフォームや大規(guī)模なリノベーションを行っても、入居者募集の際に築年數(shù)は公表していますので、競(jìng)爭(zhēng)力の大きな回復(fù)にはつながりません。

こうした物件を所有する場(chǎng)合、建て替えるべきか、あるいは現(xiàn)在のように大都市はもちろん地方都市でも市況の良い時(shí)期に高値で売卻するかは悩ましい問題です。殘債額、賃料貯蓄額、オーナーの年齢等、各オーナーの置かれている狀況は異なるため、解答は1つではありません。まずは、賃貸住宅の建築企業(yè)、あるいは管理會(huì)社の方に相談されることをおすすめします。