コラム vol.280-1
企業(yè)の不動産投資とCRE戦略（1）
中小オーナー企業(yè)の不動産戦略 ～稅の優(yōu)遇について～
公開日：2019/06/28
オーナー企業(yè)と不動産
日本の大企業(yè)では近年、ファミリー企業(yè)は少なくなりましたが、歐米の大企業(yè)では、現(xiàn)在でも多く見られる企業(yè)経営のスタイルです。日本（特に地方都市の）では、中小企業(yè)の大半は同族を中心とした、いわゆるオーナー企業(yè)（ファミリー企業(yè)）です。
また、日本のファミリー企業(yè)で、一族（創(chuàng)業(yè)家）の名前を付ける例は、近年少なくなっていますが、海外企業(yè)では多く見られます。金融ではJPモルガン、ホテルチェーンのヒルトン、アパレルブランドの大半、外食チェーンのマクドナルド、P&G（Procter & Gamble）、、、そうそうたる企業(yè)の企業(yè)名は、創(chuàng)業(yè)者関連の名前になっています。ちなみに、Amazon（ベゾス）やfacebook（ザッカーバーグ）などは、自分の名前をつけていません。
さて、話を日本の中小オーナー企業(yè)にもどします。
中小オーナー企業(yè)の場合、その企業(yè)が事業(yè)に使っている不動産を経営者（あるいは経営者一族）が所有している例が多く見られます。また、企業(yè)が銀行などから資金調(diào)達(dá)する際、経営者の所有する（企業(yè)とは関係のない）不動産を擔(dān)保にしたり、経営者が個(gè)人保証を付けたりする例が多く見られます。経営者の個(gè)人保証を付ければ、その借り入れは経営者個(gè)人の借り入れと同じということになります。
運(yùn)転資金が必要な場合はしかたがないにせよ、新規(guī)事業(yè)を立ち上げるような事業(yè)融資の場合でも、銀行などの金融機(jī)関は、経営者に関與する擔(dān)保、保証を求めることが一般的です。
このような狀況下では、「企業(yè)の不動産＝経営者の不動産」という図式になります。そのため、中小オーナー企業(yè)のCRE戦略においては、法人所有の不動産と経営者（個(gè)人）所有の不動産を區(qū)別して考える必要があります。
中小オーナー企業(yè)の事業(yè)承継と不動産
中小オーナー企業(yè)の事業(yè)承継において、個(gè)人の財(cái)産とともに現(xiàn)預(yù)金、企業(yè)として使っている店舗?工場といった事業(yè)用資産、また企業(yè)として投資購入している不動産などの資産や負(fù)債も相続の対象となります。
こうした相続財(cái)産は、企業(yè)として使っているものと個(gè)人として使っているもののいずれの場合でも、現(xiàn)金や株式等で保有するよりも不動産として保有する方が相続稅も低くなる可能性が高くなります。
一般的に、不動産の相続稅評価額は実際に取引される価格より20%～30%程度低くなることが一般的です（場所により異なります。特に都心や地方都市などではだいぶ異なります）。
また、賃貸住宅経営を行っている不動産であれば、建物は「貸家」、土地は「貸家建付地」として相続対象評価がなされ、相続稅評価額が一段と下がります。
加えて、一定の條件を満たす不動産の相続では評価額を減額する「小規(guī)模宅地等の特例」が認(rèn)められています。具體的には、大和ハウス工業(yè)が作成している冊子「土地活用BOOK 稅金篇」をご參照ください。
この冊子を読めば、事業(yè)承継においてもオーナー企業(yè)が所有する土地の有効活用としての賃貸住宅経営が有効な手段であることがわかると思います。
中小オーナー企業(yè)の不動産戦略においては、稅務(wù)の理解は不可欠といえます。大和ハウス工業(yè)の擔(dān)當(dāng)者、また専門の稅理士等に相談し、適切な対応をとられるとよいでしょう。
