改正民法と賃貸事業(yè) 第2回借地上の建物買取請(qǐng)求権について

土地を借地人に賃貸して、借地人が借地上に建物を保有している場(chǎng)合、オーナー様にとっては、借地借家法及び舊借地法にて借地人に認(rèn)められている建物買取請(qǐng)求権がどのような権利であるかについては、押さえておきたい知識(shí)です。また、今後土地を賃貸することを予定されているオーナー様においても、リスク管理上、把握しておきたいところです。

建物買取請(qǐng)求権とは

借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場(chǎng)合には、民法の原則では、借地権者が借地上の建物を取り壊して、借地を借地権設(shè)定者に返還しなければならないはずですが、それでは借地権者が借地上に投下した費(fèi)用が回収できず、また、現(xiàn)存建物を必ず取り壊さなければならないとなると、社會(huì)経済的にも不経済であるとして、借地借家法及び舊借地法は、借地人に建物買取請(qǐng)求権を認(rèn)めています。そして、この建物買取請(qǐng)求権については、借地借家法等に反していたり、借地権者に不利な內(nèi)容の特約は無効になるものとされております。

建物買取請(qǐng)求権が認(rèn)められる要件

建物買取請(qǐng)求権が認(rèn)められる要件としては、
（1）借地権の存続期間が満了し、契約の更新がないこと、（2）借地上に建物その他権限により土地に付屬させた物が存在すること、が挙げられます。 では、以下のような事例においても、建物買取請(qǐng)求権が認(rèn)められることになるのでしょうか。
（1）期間満了前に土地賃貸借契約を合意解除した場(chǎng)合
（2）借地人が地代を支払わなかったために土地賃貸借契約が解除された場(chǎng)合

上記（1）について、土地賃貸借契約を合意解除した場(chǎng)合には、その意思解釈として建物買取請(qǐng)求権の放棄の意思表示がされたと考えられることから、判例においても建物買取請(qǐng)求権は認(rèn)められないと解されています。この點(diǎn)、上記を前提にしますと、建物買取請(qǐng)求権を放棄しているとはいえないような場(chǎng)合には、なお存続していると解される余地もあり得ますが、土地賃貸借契約を合意解除する以上、通常はその建物の処理についても合意するはずですので、実務(wù)的には、建物買取請(qǐng)求権の放棄の意思を合意解約上も明示する必要があるものと考えます。

上記（2）については、建物買取請(qǐng)求権は誠実な借地人を保護(hù)するためのものであり、借地人の債務(wù)不履行により借地契約が解除されるような場(chǎng)合には、判例では、借地人の建物買取請(qǐng)求権を否定しています。
建物買取請(qǐng)求権が認(rèn)められるのは、普通借地権に限られるとされ、一時(shí)使用目的の借地、一般定期借地権、事業(yè)用定期借地権については建物買取請(qǐng)求権に関する規(guī)定は適用しないとされています。

建物買取請(qǐng)求権行使の効果

建物買取請(qǐng)求権は形成権であると解されていますので、その行使と同時(shí)に借地人と借地権設(shè)定者との間で建物の売買契約が成立し、建物の所有権は借地権設(shè)定者に移転し、借地人は売買代金債権を取得することになりますが、売買代金の支払いと建物引渡?所有権移転登記とは同時(shí)履行の関係に立ちます。 したがって、借地権設(shè)定者としては、借地人より建物買取請(qǐng)求権を行使された場(chǎng)合には、原則としてこれを拒むことはできず、その意思表示がされた段階で、建物売買が成立することになります。

建物買取請(qǐng)求権行使によって成立する建物売買における価格は、時(shí)価とされており、この時(shí)価は買取請(qǐng)求権行使時(shí)を基準(zhǔn)時(shí)として、建物を取り壊した場(chǎng)合の動(dòng)産の価格ではなく、建物が現(xiàn)存するままの狀態(tài)における価格をいうとされています。この価格には、敷地の借地権価格は加算されませんが、建物が存在する場(chǎng)所的環(huán)境は斟酌されるものと解されています。そのため、過去の判例においては、建物が老朽化して耐用年數(shù)を超えたため市場(chǎng)価格が認(rèn)められないような建物であっても、場(chǎng)所的利益を加算して建物価格を算出し、買取価格を0円とせずに、買取請(qǐng)求権を認(rèn)めた事例があります。

建物買取請(qǐng)求権の行使対象建物に抵當(dāng)権等が設(shè)定されている場(chǎng)合は、この抵當(dāng)権等の負(fù)擔(dān)を考慮に入れて、建物価格を算出することになるのでしょうか。この點(diǎn)、過去の判例では、抵當(dāng)権の負(fù)擔(dān)は考慮に入れずに時(shí)価を算定しています。もっとも、借地権設(shè)定者としては、民法577條により、抵當(dāng)権消滅請(qǐng)求の手続きが終わるまで、売買代金の支払いを拒むことができるものとされています。

建物買取請(qǐng)求権の行使対象建物に借地人以外の居住者がいるような場(chǎng)合は、この居住者負(fù)擔(dān)をどのように考えるか問題となります。この點(diǎn)、過去の裁判例では、建物の居住者が借地権設(shè)定者にその居住の権利を?qū)澘工工毪长趣扦毪趣稀ⅳ饯螛乩吨筏皮い毪长趣蚩紤]して建物価格を算定し、その居住の権利を?qū)澘工扦胜い趣稀ⅳ饯螛乩蚩紤]せずに空家価格として算定するものとされています。