オーナー様において、土地活用の一つとして第三者に所有土地を賃貸している場(chǎng)合、借地契約の中で、借地上の建物の増改築等の禁止特約を付されているケースが大多數(shù)であると思いますが、この増改築等禁止特約について説明します。

増改築等禁止特約

借地上の建物の増改築等については、平成4年（1992年）8月以降に適用される借地借家法第18條に定める更新後の建物の再築を除き、法律上は特別制限されておらず、賃貸人の承諾なく賃借人が自由に行うことができます。しかし、これを自由に認(rèn)めますと、借地権の存続期間に影響を及ぼし、賃貸人に不利益をもたらす可能性がありますので、借地のオーナー様の立場(chǎng)においては、必ず増改築等禁止特約を設(shè)けておきたいところです。
そのため、多くの借地契約においては、借地上の建物について増改築等を行う場(chǎng)合には、賃貸人の承諾を得る旨の特約が設(shè)けられています。
増改築等禁止特約における「増改築等」について、どのような場(chǎng)合に、この増改築等に當(dāng)たるのか、契約書上詳細(xì)な定義があれば分かりやすいのですが、おそらく、契約書上はそこまで記載されていないことが一般的だと思いますので、「増改築等」の一般的な定義を説明します。
一般的には、従來の建築物の床面積を増加させ、またはこれに付加して附屬あるいは別個(gè)の建物を建築することを「増築」、建物の一部または全部を取り壊して、用法?構(gòu)造等が著しく異ならない建築物を造ることを「改築」、用法?構(gòu)造等が著しく異なる場(chǎng)合を「新築」と解されています。通常は、これらの増築、改築、新築について、禁止特約により制約が課されることになります。

これらの増改築等に対して、長(zhǎng)年にわたって建物を使用している場(chǎng)合において、建物を修繕したりする必要が生じますが、このような修繕は、一般的に賃借人において自由にできるとされています。修繕とは、目的物の使用を妨げる物理的な欠陥を除去して修復(fù)することとされ、上記増改築とは異なるものと理解されています。
しかし、修繕が大規(guī)模に及ぶ場(chǎng)合や繰り返し行われるような場(chǎng)合には、実質(zhì)的には増改築等をしたのと変わらない結(jié)果となり得ますので、大規(guī)模修繕は増改築等に該當(dāng)するものと理解されています。
それでは、いかなる場(chǎng)合に賃貸人の許可が必要な大規(guī)模修繕に該當(dāng)するのか、それとも賃借人が自由にできる修繕に該當(dāng)するのか、その判斷基準(zhǔn)は一義的に明確ではありません。しかし、過去の裁判例等によると、一般論としては、建物の同一性が無くなるような大修繕は増改築等に當(dāng)たると解されています。そして、係る判斷においては、建築基準(zhǔn)法第2條14號(hào)において、「大規(guī)模の修繕」とは「建築物の主要構(gòu)造部の一種以上について行う過半の修繕をいう」とされており、これに該當(dāng)するか否かが大きな判斷要素となります。さらに、増改築等禁止特約の趣旨が建物の耐用年數(shù)の延長(zhǎng)による借地権の存続期間に対する影響を防止することにあることから、修繕といっても建物の耐用年數(shù)に大きく影響を及ぼす場(chǎng)合にも、大規(guī)模修繕に當(dāng)たるものと解されています。

増改築等禁止特約の効果

一般的な増改築等禁止特約においては、賃貸人の承諾を事前に得るものとされ、この承諾を得ずに増改築等を無斷で賃借人が行った場(chǎng)合には、賃貸人は、借地契約を解除できると考えられます。しかし、過去の判例によれば、増改築等禁止特約に反した場(chǎng)合、賃貸人に借地契約の解除を認(rèn)めているわけではなく、借地契約の解消において度々登場(chǎng)する、いわゆる「信頼関係破壊の法理」によって、一定の場(chǎng)合にはこの解除権が制約されることがあります。この信頼関係破壊の法理とは、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認(rèn)めるに足りないときは、賃貸人が解除権を行使することは、信義則上、許されないとする理論になります。解除権の行使が制限されるかどうかは、土地の通常利用上相當(dāng)か否か、賃貸人に著しい影響を及ぼすか否かによって判斷されます。具體的には増改築工事の內(nèi)容を精査し、また、増改築工事を行うに際しての賃借人の対応も精査することになります。

増改築許可の裁判

借地契約上に増改築等禁止特約がある場(chǎng)合において、賃借人との間で増改築等に対する承諾に関する條件がまとまらない場(chǎng)合、賃借人は、借地非訟事件として、裁判所に対して賃貸人の承諾に代わる許可を求めることができるとされています。この借地非訟事件においては、裁判所は、借地権の存続期間、土地の狀況、借地に関する従前の経過、その他一切の事情を考慮しなければならず、裁判所は、當(dāng)事者間の利益の衡平を図るために、他の借地條件を変更し、財(cái)産上の給付を命じたりすることができるとされています。この財(cái)産上の給付の目安としては、一般的には、全面改築の場(chǎng)合には更地価格の3～5％程度、増改築の程度によっては1～2％程度とされるのが、おおよその相場(chǎng)感になるようです。