土地活用として居住用物件を建築し貸すタイプ、つまり「賃貸経営」は最もポピュラーな「土地活用」のパターンです。かつては、「アパート経営」と言われましたが、最近では「アパート」という言葉はあまり使いませんので、ここでは「賃貸住宅」で統一します。

賃貸住宅経営で期待できること

土地活用としての賃貸住宅経営では、以下のようなことが期待できます。

1）安定的な収入
?賃貸住宅はあまり景気に影響されにくい特性があり安定的な収入が期待できます。
?家賃の下落圧力が少なく家賃収入が長期にわたって安定的に見込めます。

2）稅務対策
?現行稅制度では、居住用の住宅を所有することで土地の固定資産稅?都市計畫稅の評価額がそれぞれ1/6/?1/3 なります。（ただし、1戸あたり200m2までの部分は固定資産稅評価額の6分の1に、また200m2を超える部分は3分の1に軽減となります。★稅制度は変更されることがあります。）
?相続稅の評価を低く抑えることができます。
?所得稅の軽減が期待できる

その他、稅を抑える可能性がある點については、「土地活用ブック～稅金編～（資料請求へ飛ぶようにする）」をご參照ください。

※稅制度の詳細については、必ず専門家である稅理士にご相談ください。

3）資産承継
?ご子息などに、「収益の期待できる資産」として、また「賃貸住宅事業」という形で承継できます。
?地域の街づくりに貢獻する「資産」として承継することができます。

賃貸住宅（アパートタイプ）経営のメリットとデメリット

よく見かけるタイプの賃貸住宅です。建物の種類は様々ありますが、規模やデザイン、外観はもちろん內裝仕様に至るまでバリエーションが豊富です。また、長年培ってきたノウハウを元に、入居者に受け入れられやすい內部仕様、外観になっています。

メリットとしては、
?一定數以上の部屋數を確保することで、収益性が高いこと
?前述のように稅務効果があること
?複數の部屋數があるため、空室リスク、家賃下落リスクの分散になりこと

一方考えておくべきリスクは
?空室
?家賃下落
?管理のリスク（入居者トラブル、家賃滯納）
これらは、サブリース契約をすることでリスクが抑えられます。

また、たいていの方はローンを組みますので、
?金利の変動リスクがあります。

これは、不動産全體にはつきものですが
?火災や地震などの災害リスクがあります。

賃貸住宅（マンションタイプ）経営のメリットとデメリット

メリットは、アパートタイプとほとんど同じですが、規模が大きい分、収益性が高く、稅務効果も高くなります。また、部屋數が多いため、先に述べた分散効果は高くなります。
その分逆に、マンションタイプは、アパートタイプに比べて、初期投資が大きく、場合によっては修繕費、維持管理費用が高くなります。
考えておくべきリスクは、上記アパートタイプと同じですが、修繕?維持管理において思わぬ費用が掛かる場合があります。

賃貸住宅（戸建タイプ）経営のメリットとデメリット

?それほど広くない土地でも建築が可能
?多少の変形地でも建築が可能
?一般的に一度入居者が付くと長く住んでもらえるために安定性がある。

逆にデメリットは、
?アパートタイプ、マンションタイプと異なり1戸だけでは分散効果がない。
?空室になると、期間が長くなる可能性がある

想定しておくべきリスクについては、他の2タイプと同様です。

長期的な視點で賃貸住宅経営を考える

賃貸住宅経営を検討するにあたって、重要なポイントとなるのが「収益シミュレーション」あるいは「経営計畫」です。
賃貸住宅経営スタート時から、以後少なくとも30年以上の収支がどのようになるかを予測し、事前にしっかりとした計畫を立てる必要があります。

賃貸住宅経営は30年を超える長期の事業です。
そのため、
収入
?家賃
?駐車場、駐輪場賃料
?敷金
?禮金　など
支出
?ローン返済額
?固定資産稅など各種稅金
?維持管理費用
?修繕費
?リフォーム費用などを把握して、計畫をしておくことが重要になります。