ケースで學(xué)ぶ「土地活用と稅金」（2）
土地活用の基本（1）
～稅制度から考える「事業(yè)的規(guī)模」とすることのメリット～

賃貸住宅、マンション経営を行うと、賃料収入が生じます。この賃料収入については稅務(wù)上の「所得」として扱われますが、どれくらい不動(dòng)産を保有されているかで稅務(wù)上の取り扱いが変わってきます。

今回は土地の上に賃貸住宅を建てた場合、どのような稅のメリットがあるかについてお話しします。

土地は持っているだけだと、當(dāng)然ながらキャッシュは生みません。國としても土地の放置はあまり歓迎しておらず、土地の活用を稅務(wù)面でもバックアップしています。主に土地の上に賃貸住宅を建てることによる、固定資産稅の稅務(wù)メリットを見ていきましょう。

これを5棟10室基準(zhǔn)といいます。マンション、賃貸住宅を10室以上所有、賃貸していると事業(yè)とされ（「事業(yè)的規(guī)模」）、青色申告をしている場合、特別控除が65萬円になるなどの稅務(wù)上のメリットがあります。なお、白色申告だとこのような事業(yè)的規(guī)模による恩典はありません。※青色申告で65萬円控除をうけるために、複式簿記をつける必要があります。

賃貸住宅、マンションのほか、月極駐車場を所有、賃貸している場合には、5臺分を賃貸住宅1室として計(jì)算します。

事業(yè)的規(guī)模のメリットとして、「青色事業(yè)専従者給與」という制度があります。これは青色申告をしており事業(yè)的規(guī)模であれば「生計(jì)を一にしている配偶者その他の親族が納稅者の経営する事業(yè)に従事している場合、支払った給與」を、必要経費(fèi)にすることができる制度です。

ただし、この青色事業(yè)専従者給與は無制限に認(rèn)められる訳ではなく、以下の要件が求められますのでご注意ください。

1. （1）青色申告者と生計(jì)を一にする配偶者その他の親族であること
2. （2）年齢が15歳以上であること(その年の12月31日現(xiàn)在)
3. （3）原則、年間6ヵ月を超えて、青色申告者の事業(yè)に専念していること
4. （4）「青色事業(yè)専従者給與に関する屆出書」を稅務(wù)署に提出していること
   提出期限は、青色事業(yè)専従者給與額を経費(fèi)にしようとする年の3月15日です。屆出書に記載されている方法により支払われ、かつその記載されている金額の範(fàn)囲內(nèi)で支払われたものであることが必要です。3月15日を1日でもオーバーすると経費(fèi)とできませんのでご注意ください。
5. （5）青色事業(yè)専従者給與の額は、労務(wù)の対価として相當(dāng)であると認(rèn)められる金額であること

15歳以上であっても學(xué)業(yè)に専念する大學(xué)生?高校生は、（3）を満たさず原則として専従者にはなれないとされています。したがって、配偶者を青色事業(yè)専従者給與にすることが一般的かと思われます。もちろん支給するだけでなく、実際に賃貸経営に攜わっていただく必要があります。

• ?賃料収入の入金管理
• ?収入、経費(fèi)などの支出の帳簿をつける
• ?賃貸物件の掃除など

本日お伝えしたことをまとめますと、以下のようになります。

	事業(yè)の規(guī)模	所得控除の額	青色事業(yè)専従者給與
白色申告	---	なし	なし
青色申告	---	10萬円控除	なし
	事業(yè)的規(guī)模 （5棟10室以上）	65萬円控除	経費(fèi)に算入

なお「5棟10室基準(zhǔn)」は「おおむね」5棟10室もっていれば、事業(yè)的規(guī)模とする、というものです。

あくまでおおむねですので、現(xiàn)在5～9室しかもっていなくても、將來的に物件數(shù)を増やしていくことが予想されている場合には、事業(yè)的規(guī)模と判斷できることもあります。

判例では、実質(zhì)判斷の基準(zhǔn)として、賃貸する部屋數(shù)のほか、以下の要素を考慮するものとされています。（1）営利性?有償性の有無、（2）継続性?反復(fù)性の有無、（3）自己の危険と計(jì)算における事業(yè)遂行性の有無、（4）取引に費(fèi)やした精神的?肉體的労力の程度、（5）人的?物的設(shè)備の有無、（6）取引の目的、（7）事業(yè)を営む者の経歴?社會(huì)的地位?生活狀況など。

例えば、賃貸物件が6室だったとしても、その6室が店舗、オフィスの貸し出しであり、収益が數(shù)千萬円単位と住居用と比べて比較的大きく、管理にかなりの労力と手間を費(fèi)やしている、これからも継続して物件數(shù)を増やしていく予定である、というような場合には定量的に5棟10室でなくとも事業(yè)用規(guī)模と判斷される余地はあります。皆様のおかれている狀況によりことなりますので、迷われた場合には稅理士にご相談ください。

• 
•