ケーススタディー①～30代住宅購入ライフプラン～

「自分の年収でどれくらいの家を購入できるのか」、「住宅ローンを組んでも返済していけるのか」、「家を購入した後も安心して暮らせるのか」など、家を購入する前は、漠然とした將來の不安を抱える方がいらっしゃるかと思います。そのため、お金の面で安心するために、この先どのような費用がどれくらいかかるのか把握しておく必要があります。

特に教育費はどのような進路を選択するかによって、かかるお金が大きく変わるため、子育て世帯は教育費を絡めて考える必要があります。今回は具體的な家族構成や年収を想定して資金計畫を立て、どのような點が問題となってくるのかを確認します。

30代のご夫妻、子ども二人のご家族のケーススタディーを見ていきましょう。

ご家族の情報

プロフィール

夫（35歳?會社員）、妻（32歳?パート勤務）、長女（4歳）、次女（2歳）

主な相談內容

夫は東京都內の會社に勤務、妻は自宅近くにてパート勤務をしており、現在賃貸暮らし。子どもたちも大きくなり手狹になってきたため、子どもたちが小學校に上がる前に、関東近郊で新築分譲戸建住宅を探している。住宅購入予算として6,000萬円を見込んでいるが、教育費もこれからかかってくるため、今後、住宅ローンの返済をしながら教育費をためていくことができるかどうかを知りたい。問題點などがあればそれも把握したい。

ライフプラン表の確認

現在の家計データより住宅購入後のライフプランを作成したものがこちらです。（74歳以降省略）

まず、ライフプラン表の見方を簡単にご説明します。家族全員の年齢が上部に入力されており、橫に一マスずれていくごとに年を一つ取ります。収入と支出の予測を入力した上で、毎年の収支と貯蓄殘高の推移を確認することができる表となります。

次に収入から確認します。年収について、夫の手取りが入力されています。1年目は手取りで600萬円、年収で750萬円です。徐々に年収が上がり、最終的には55歳の段階で年収が手取りで720萬円。 手取りで720萬円というと、年収900萬円となります。そしてこの収入が60歳まで続き、その後61歳から年収が300萬円になる想定にしています。なお、60歳の時に1,000萬円の退職金が出ます。妻は現在パート勤務で、下の子どもが小學生に上がったタイミングで年収200萬円の働き方にしています。また、子どもが生まれる前まで就業していたということで年金は厚生年金を加味し、お二人が勤めた年數を考え、年金を計算しています。ただし、年金の金額は先の話になりますので、現在の狀況に基づくもので概算として見ていただけたらと思います。また、住宅ローン減稅も反映しています。

そして支出面を見ていきます。今の生活費、つまり、食費、光熱費、通信費、小遣い、雑費を合わせて年間240萬円、月20萬円となっています。子どもが大きくなると食べる量も増えるため、生活費が上がります。ただし、下の子が22歳を超えて獨立をするタイミングで、いったん今と同じぐらいまで生活費が下がる計算となっています。

最後にお住まいのところをご覧ください。今回5,500萬円の住宅ローンを金利1.5%で組んだと仮定しました。変動金利の場合、2022年5月現在0.4%臺で設定している銀行も多いのですが、シミュレーションしていく上で住宅金融支援機構のフラット35で全期間固定金利で見ていきます。

金利1.5%、借入額5,500萬円の住宅ローンを35年間で組んだと仮定しますと、年間202萬円の支払いとなっています。頭金を980萬円、修繕費は10年ごとに年間100萬円としています。次に固定資産稅です。年1回25萬円でみています。旅行?帰省費は年間30萬円としています。小學校と中學校の學費は公立で計算をしています。高校受験および大學受験のための進學塾は子どもがそれぞれ中學?高校の6年間進學塾に通うことを想定し、年間50萬円として入れています。高校は私立、大學は私立理系として計算をしています。

上記すべてを確認した上で、ライフプラン表の下の方のピンクのところに注目します。これは、収入マイナス支出、つまり、年間の貯蓄可能額となります。1年目は住宅購入のための頭金の支出があるので、マイナスになっていますが、それ以降は年150～200萬円臺ためることができます。ただし、修繕費がかかる年は除きます。子どもが中學生になり進學塾に通うあたりでためるのが難しくなってきます。そして、子ども二人共が大學在學中まではためるのが難しい時期が続きます。その後は、學費の支払いがなくなり、貯蓄できる期間となります。そして、退職金が入り貯蓄殘高が増えます。61歳以降は逆にお金が減っていく形になり、年金生活に突入すると年間収支があまり殘らない時期となります。

これらを踏まえて、一番大事なのが緑のところの貯蓄殘高がどのようになるのかを確認します。今のご年齢から徐々にお金がためられ、夫が40歳過ぎに貯蓄殘高が約1,000萬円を超えます。子どもが大學を卒業するの頃は、人生の中で一番お給料の高い時期となり、一気に総資産が増えていきます。そして、夫の退職金が入ります。退職金で住宅ローンの繰り上げ返済も可能となります。続いて、65歳まで夫が働くとすると65歳時點で貯蓄殘高が2,000萬円を超えた額にまで到達し、老後資金もためられ、こちらをもって老後を迎えていきます。

以上が、ライフプラン表の説明となります。

結果、家の購入は可能！

しかし、子どもが學生の時はゆとりがあるわけではなく、妻の就業は必須。

ここまでライフプラン表を見てきますと、5,500萬円の住宅ローンを組んで、6,000萬円の家を購入することができると読み取ることができます。とはいっても、中學から進學塾に通い、お二人の子どもが高校も大學も私立に通うことになった場合、學費が重くのしかかり、この期間が苦しい時期となります。年間収支がマイナスとなっているため、何か想定外のことが起こった時に対応する場合、貯蓄の取り崩しを余儀なくされます。その取り崩しの額を少しでも減らすことがより安全な家計管理につながると言えます。次にその安全な家計管理のための注意點を3つ挙げます。

借入金額について考える

物件予算

今回、新築分譲戸建住宅の購入予算6,000萬円（稅込）を希望しているということで、6,000萬円を物件価格として計算しました。そのため、借入額が5,500萬円（＝6,000萬円（稅込物件価格）＋480萬円（諸費用）－980萬円（頭金））となっています。しかし、この物件価格の予算を5,500萬円にした場合、借入額は4,960萬円（＝5,500萬円（稅込物件価格）＋440萬円（諸費用）－980萬円（頭金））に抑えることができます。希望するエリア、広さ、間取り、駅からの距離などとも関わってくるので、安易に予算を下げることをお勧めしませんが、ご自身にとっての必須條件の見極めはぜひ考慮に入れておきましょう。

返済負擔率

また、別の視點である返済負擔率（稅込年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合）からも借入額について考えます。世帯の手取り700萬円のうち、住宅ローンの返済が年間202萬円となると、返済負擔率が28.8%となります。一般的に返済負擔率25%以下が安心であり、30%以下であれば返済者の個別の事情を鑑みて返済できるかどうかを判斷すると考えられています。今回の場合は、現在の貯蓄があるということは、過去にためることができており、また、妻の就業およびこれからも貯蓄ができる良好な家計管理を見込んで、返済できる額と判斷しています。しかし、一般的には返済負擔率が25%以下の方が安心であることには変わりません。下記の図1を見てみると、25%以下の返済負擔率で住宅ローンを組んでいる人が多いことがわかります。今回のケーススタディーの場合、妻の年収が200萬円となる頃には25%以下となりますので問題ないとは言えますが、妻の就業に全面的に頼ることはリスクとなり得ます。繰り返しにはなりますが、あらかじめ譲れない條件を考えて、予算との兼ね合いも考慮に入れて、心地よい環境が整っているお住まいを検討されることをお勧めします。

図1：住宅ローン利用者の金利種類別の返済負擔率

返済負擔率

出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（2021年10月調査）

妻の収入アップの効用

今回作成したライフプラン表は、妻が現在パート勤務で、子どもが小學校に上がって収入を増やす想定となっています。妻が働き続けることで安定した家計に貢獻しています。逆に妻の収入が減った場合は、支出に向き合うことが必須です。もしくは、今回、子どもが大學卒業後は働かないことを想定していますので、その後も働き続けることで貯蓄を増やすことが可能です。

大きな支出をせず、しっかりとした支出管理

人生における三大資金が住宅資金、教育資金、老後資金ということはよく知られています。その次といってもよいくらい高額なものとして挙げられるのは、車の保有です。所有する車にもよりますが、車體金額の他、ガソリン、車検、自動車保険といった維持費を含め、買い替え分も計算に入れると、生涯で2,000～3,000萬円近くかかるといわれています。今回は車をお持ちでないため、問題なく住宅ローンを返済していけると判斷しています。他、単獨での支出に問題はないけれど、少し家計が緩むと赤字に転落しかねません。數年後にライフプランの再作成をするなど、定期的にチェックをして資産の保全に努めましょう。

まとめ

入ってくるお金は少なめに、出ていくお金は多めにみる、これがライフプラン表作成の基本的な考え方です。ライフプラン表はこの考えに沿って作成するために、多少の想定外への対応も可能となります。この結果をもって老後資金が2,500萬円を超えて貯められているということは一見すると安心できそうです。しかし、ここで考えなければならないのは、かなり先のプランであればあるほど、先が読めないという點です。思っていたよりもためられなかったと焦ったとしても、數年以內であれば見直すことが可能です。自分の理想とする住宅の購入という夢をかなえ、子どもたちの希望する進路を選択できる環境をつくっておくこと、この両立を実現するために、毎年お金がためられているかどうかのチェックをすることが重要であり、それはライフプランの把握で可能となります。