土地?不動(dòng)産を相続から守るには

2015年1月1日以降の相続から基礎(chǔ)控除額が40%減額になり、最高稅率も55%（資産6億円超?）となりました。國(guó)稅庁によれば、2021年度の死亡者數(shù)に対する課稅対象者の割合が9.3%で、相続稅納稅のうち38.3％が不動(dòng)産財(cái)産です。つまり、100人の死亡者（被相続人）に対し3.56人の相続人が不動(dòng)産に関する納稅をしていることになります。

國(guó)稅庁：令和3年分 相続稅の申告実績(jī)の概要

親の自宅（土地?家屋）なんて小さいから大丈夫と思っていても、土地価格が高騰しているエリアや、少子化家族（相続人が少ない家族）では、相続稅が発生してしまう可能性が高くなります（課稅評(píng)価額が大きくなり基礎(chǔ)控除額が小さくなる）。

相続稅申告?納付までの期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月です。高額な相続稅の納付資金捻出のために、相続人による遺産分割協(xié)議、遺品整理、売卻（現(xiàn)金化）を短期間で行うのは大変なことです。

不動(dòng)産は均等分配が難しい財(cái)産ですので、相続発生時(shí)にトラブルが起きないよう早めの対策が肝心です。

今回のコラムは、相続対策の中でも土地?不動(dòng)産にフォーカスした、各種控除や特例の活用例を解説します。

相続稅額計(jì)算の流れ

1. 課稅価格の計(jì)算

財(cái)産を取得した人（相続人）ごとの課稅対象となる遺産を合算して課稅価格を算出します。

• 現(xiàn)金、預(yù)貯金、貴金屬、株式、債券、土地、建物など
• みなし相続財(cái)産（保険金など）
• 相続時(shí)精算課稅制度で贈(zèng)與を受けていた財(cái)産
• 相続開(kāi)始前3年以?xún)?nèi)に贈(zèng)與を受けていた財(cái)産
• 非課稅財(cái)産（マイナス）
• 債務(wù)、葬儀費(fèi)用（マイナス）

課稅価格の合計(jì)額＝各相続人の課稅価格の合計(jì)

2. 相続稅の総額を計(jì)算

課稅価格を基に相続財(cái)産全體にかかる相続稅の総額を基礎(chǔ)控除を含め計(jì)算します。

課稅遺産総額＝課稅価格の合計(jì)－基礎(chǔ)控除額（3,000萬(wàn)円＋600萬(wàn)円×法定相続人の數(shù)）

各相続人の法定相続分と相続稅額を求め、その合計(jì)により相続稅の総額を算出します。

法定相続分の取得金額＝課稅遺産総額×法定相続人の法定相続分（比率）
各相続人の相続稅額＝法定相続分の取得金額×相続稅の稅率－控除額
相続稅の総額＝各相続人の相続稅額の合計(jì)

3. 各相続人の相続稅額を計(jì)算

相続稅の総額を?qū)g際の相続分に応じて各相続人に割り當(dāng)てます。

各相続人の相続稅額＝相続稅の総額×（各相続人の課稅価格/課稅価格の合計(jì)額）

4. 各相続人の納付稅額を計(jì)算

相続人ごとの稅額から、各種の稅額控除額を引いたものが納稅額となります。被相続人の養(yǎng)子となった孫は稅額控除額を差し引く前の相続稅額に2割加算をしなくてはなりません。

各相続人の納付稅額=各相続人の相続稅額+2割加算-各種の控除や特例

• ※ダイワハウス：相続の基本のキ
• ※ダイワハウス：相続稅はどのように決まる？【相続稅の計(jì)算手順と試算例】

相続稅の計(jì)算から納付稅額に至るまでには各種計(jì)算が必要でしたが、納付稅額を軽減させるには、非課稅財(cái)産と各種控除や特例を活用することが大事です。

各種控除や特例

前述の納付稅額計(jì)算時(shí)における各種控除や特例を簡(jiǎn)単にご説明します。その中でも「貸家建付地」と「小規(guī)模宅地等の特例」の扱い方が大事と考えます。

貸家建付地（かしやたてつけち）

土地に賃貸用の建物がある場(chǎng)合、土地と建物に対し一定の條件の下、課稅評(píng)価を減額します。

貸家建付地の評(píng)価額＝自用地の評(píng)価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

※國(guó)稅庁：貸家建付地の評(píng)価

※國(guó)稅庁：路線(xiàn)価格?評(píng)価倍率表

小規(guī)模宅地等の特例

相続開(kāi)始前に、被相続人あるいは被相続人と生計(jì)を一にしていた被相続人の親族の、事業(yè)用や居住用の宅地などのうち一定の面積までを、相続稅の課稅価格から條件による割合が減額されます。
活用事例を含めた詳細(xì)は別コラムにて掲載させていただきます。

※國(guó)稅庁：相続した事業(yè)の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規(guī)模宅地等の特例）

配偶者の稅額の軽減

被相続人の配偶者が相続した財(cái)産のうち、1億6,000萬(wàn)円もしくは法定相続分以下の額でどちらか多い額までは配偶者に相続稅がかからないという制度です。相続稅の申告期限までに遺産分割が確定していること、または「申告期限後3年以?xún)?nèi)の分割見(jiàn)込書(shū)」の添付が必要で、期限を超える場(chǎng)合でもやむを得ない事情がある場(chǎng)合は、稅務(wù)署長(zhǎng)の承認(rèn)の上、稅額軽減の対象になります。

※國(guó)稅庁：配偶者の稅額の軽減

贈(zèng)與稅額控除

相続などで財(cái)産を取得した人が、被相続人からその亡くなる前3年以?xún)?nèi)に贈(zèng)與を受けた財(cái)産は、相続稅の課稅価格に贈(zèng)與時(shí)の価額を加算しなくてはなりません。その贈(zèng)與時(shí)の価格は稅金の発生有無(wú)にかかわらず、すべての額になります（基礎(chǔ)控除額110萬(wàn)円以下の贈(zèng)與を含む）。その代わり、既に支払った贈(zèng)與稅額分は、加算された人の相続稅額から差し引かれます。
また、加算しない贈(zèng)與財(cái)産には「贈(zèng)與稅の配偶者控除の特例」、「直系尊屬から贈(zèng)與を受けた住宅取得等資金」、「直系尊屬から一括贈(zèng)與を受けた教育資金」、「直系尊屬から一括贈(zèng)與を受けた結(jié)婚?子育て資金」があります。

※2024年度稅制改正：暦年課稅

• ?加算期間が7年に延長(zhǎng)
• ?延長(zhǎng)4年間に受けた贈(zèng)與稅については総額100萬(wàn)円まで相続財(cái)産に加算しない他、教育資金の一括贈(zèng)與については期間の3年延長(zhǎng)、結(jié)婚?子育て資金では2年延長(zhǎng)

※財(cái)務(wù)?。?a target="_blank" rel="nofollow" class="cLink02">令和5年度稅制改正

※國(guó)稅庁：贈(zèng)與財(cái)産の加算と稅額控除（暦年課稅）

※國(guó)稅庁：夫婦の間で居住用の不動(dòng)産を贈(zèng)與したときの配偶者控除

※國(guó)稅庁：直系尊屬から住宅取得等資金の贈(zèng)與を受けた場(chǎng)合の非課稅

※國(guó)稅庁：直系尊屬から教育資金の一括贈(zèng)與を受けた場(chǎng)合の非課稅

※國(guó)稅庁：直系尊屬から結(jié)婚?子育て資金の一括贈(zèng)與を受けた場(chǎng)合の非課稅

未成年者控除

満18歳になるまでの年數(shù)×10萬(wàn)円が控除されます。

※國(guó)稅庁：未成年者の稅額控除

障害者控除

満85歳になるまでの年數(shù)×10萬(wàn)円（特別障害者の場(chǎng)合は20萬(wàn)円）が控除されます。

※國(guó)稅庁：障害者の稅額控除

相次相続控除

今回の相続開(kāi)始前10年以?xún)?nèi)に相続が発生した場(chǎng)合、一定の金額が控除されます。

※國(guó)稅庁：相次相続控除

外國(guó)稅額控除

國(guó)外の財(cái)産を相続するにあたり、その國(guó)の相続稅や贈(zèng)與稅に相當(dāng)する課稅がある場(chǎng)合、一定の金額が控除されます。

※國(guó)稅庁：贈(zèng)與稅に係る外國(guó)稅額控除

相続時(shí)精算課稅の選択

60歳以上の父母または祖父母などから18歳以上の子または孫などへの贈(zèng)與に限り、特別控除額2,500萬(wàn)円までは贈(zèng)與稅がかからず、特別控除額を超える部分については稅率が一律20%になるものです。相続時(shí)には相続稅の課稅価格に贈(zèng)與時(shí)の価額を加算しなくてはなりません（暦年課稅の基礎(chǔ)控除額110萬(wàn)円を控除することはできませんので、基礎(chǔ)控除額110萬(wàn)円以下の贈(zèng)與も申告する必要があります）。既に支払った贈(zèng)與稅額分は、加算された人の相続稅額から差し引かれます。

※2024年度稅制改正：相続時(shí)精算課稅

• ?毎年110萬(wàn)円まで課稅しない
• ?土地、建物が災(zāi)害で一定以上の被害を受けた場(chǎng)合は相続時(shí)に再計(jì)算

※財(cái)務(wù)省：令和5年度稅制改正

※國(guó)稅庁：相続時(shí)精算課稅の選択

相続対策として青空駐車(chē)場(chǎng)に賃貸住宅を建てるのは？

相続対策?相続稅対策として賃貸住宅経営が有効的と耳にしますが、その仕組みを知り、メリットやデメリットを確認(rèn)しましょう。
例：地面にロープを張っただけの青空駐車(chē)場(chǎng)（自用地）と賃貸住宅を新築した場(chǎng)合

土地の相続稅評(píng)価額

青空駐車(chē)場(chǎng)の土地（自用地）の評(píng)価額と、賃貸住宅を建てた場(chǎng)合の土地（貸家建付地）の評(píng)価額を比べてみます。

青空駐車(chē)場(chǎng)（自用地）

土地の相続稅評(píng)価額=面積×相続稅の路線(xiàn)価格

330m²×55萬(wàn)円＝1億8,150萬(wàn)円

賃貸住宅（貸家建付地）

貸家建付地の評(píng)価額＝自用地の評(píng)価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

1億8,150萬(wàn)円×（1-0.7×0.3×1）＝1億4,338萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)以下切り捨て）
賃貸割合：満室＝1

賃貸住宅が建っていると、ここの土地では評(píng)価が79％になり21%の約3,811萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)以下切り捨て）の減額になりました。

建物の相続稅評(píng)価額

実際には主稅局より屆く固定資産稅の通知が基になりますが、計(jì)畫(huà)段階ですので統(tǒng)計(jì)的な數(shù)値でおおむね建築工事費(fèi)の60%とします。

賃貸住宅の評(píng)価額＝固定資産稅評(píng)価額×（1－借家権割合×貸付割合）

1億8,000萬(wàn)円×0.6×（1－0.3×1）＝7,560萬(wàn)円
建物の相続稅評(píng)価額は、建築工事費(fèi)の1億8,000萬(wàn)円に対して7,560萬(wàn)円となり58%の減額となります。

土地の保有稅（固定資産稅?都市計(jì)畫(huà)稅）の軽減

土地を保有していると毎年土地の保有稅として固定資産稅と都市計(jì)畫(huà)稅が課稅されますが、「小規(guī)模住宅用地」の扱いになると、固定資産稅?都市計(jì)畫(huà)稅が軽減されます。建物に関しても認(rèn)定長(zhǎng)期優(yōu)良住宅や3階建以上の耐火?準(zhǔn)耐火建築物などにより固定資産稅が一定期間軽減されます。

※小規(guī)模住宅用地
住宅用地のうち、住戸一戸あたり200m²までの部分を小規(guī)模といい、賃貸住宅の場(chǎng)合は200m2×住戸數(shù)の面積が対象です。

青空駐車(chē)場(chǎng)での土地の保有稅

土地の固定資産稅評(píng)価額＝面積×固定資産稅の路線(xiàn)価格

330m²×50萬(wàn)円＝1億6,500萬(wàn)円
固定資産稅額：1億6,500萬(wàn)円×1.4％（定數(shù)）=231萬(wàn)円
都市計(jì)畫(huà)稅：1億6,500萬(wàn)円×0.3％（定數(shù)）＝49萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)以下切り捨て）
合計(jì) 280萬(wàn)円

賃貸住宅での土地の保有稅【小規(guī)模住宅用地を適用】

土地の固定資産稅評(píng)価額＝面積×固定資産稅の路線(xiàn)価格×1/6
1億6,500萬(wàn)円×1/6=2,750萬(wàn)円
固定資産稅額：2,750萬(wàn)円×1.4％（定數(shù)）＝38萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)以下切り捨て）
都市計(jì)畫(huà)稅：2,750萬(wàn)円×0.3％（定數(shù)）=8萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)以下切り捨て）
合計(jì) 46萬(wàn)円

家賃収入の活用

これまでは、相続に関わる稅金について解説しましたが順調(diào)に賃貸住宅の家賃収入が続くと、所得稅がアップしたり、現(xiàn)金資産の増加が懸念されます。そこで、家賃所得による相続対策をご紹介します。

暦年贈(zèng)與

個(gè)人から年間110萬(wàn)円までの贈(zèng)與が非課稅となります。

教育資金の贈(zèng)與

2026年3月31日までの間に、子?孫1人につき1,500萬(wàn)円まで（學(xué)校等以外は500萬(wàn)円）の贈(zèng)與を非課稅とする特例です。また、暦年贈(zèng)與や相続時(shí)精算課稅制度とも併用が可能です。
ただし、受贈(zèng)者の年齢が30歳未満か在學(xué)中であれば40歳までとなります。

※國(guó)稅庁：直系尊屬から教育資金の一括贈(zèng)與を受けた場(chǎng)合の非課稅

生命保険の非課稅枠

被相続人が生命保険に加入できる年齢であれば、被相続人に対し被相続人本人が生命保険をかけ、受取人を法定相続人とするものです。

500萬(wàn)円×法定相続人の數(shù)＝非課稅限度額

※國(guó)稅庁：相続稅の課稅対象になる死亡保険金

法人化で所得の分散

被相続人が「不動(dòng)産管理會(huì)社」を設(shè)立し、相続人を役員にすることで現(xiàn)金資産になってしまう被相続人の収入を減らし、被相続人は給與から納稅資金として蓄えることを目的とします。
もうひとつは相続人が「不動(dòng)産管理會(huì)社」を設(shè)立し、被相続人から建物だけを購(gòu)入するパターンです。こちらは借地権の贈(zèng)與にならないよう「土地の無(wú)償返還に関する屆出書(shū)」を提出しておく必要があります。

相続稅対策は簡(jiǎn)単だが賃貸住宅は事業(yè)として考える

ここまでの解説で、相続稅評(píng)価額が大きな土地に対しては「貸家建付地」や「小規(guī)模宅地等の特例」を適用させることで、自用地の狀態(tài)と比べると大きな稅務(wù)効果があることが分かりました。その効果から、家賃収入も得られるため「相続稅対策＝賃貸住宅経営」が最適であると一般的に認(rèn)識(shí)されているのだと思います。
しかし、相続稅対策は成功したものの空室が多くなり固定資産稅?都市計(jì)畫(huà)稅が払えない、建物の修繕維持管理費(fèi)を貯められないといった事例も少なくありません。
そうならないためにも、10%以上の表面利回りを目指したり、賃貸管理會(huì)社と需要供給のバランスを事前に調(diào)査したり、築古になっても魅力的な建物にするなどの工夫が必要です。以下、工夫事例をご紹介します。

全室ロフト付きワンルーム賃貸

戸建賃貸住宅

賃貸住宅としてマンションやアパートだけでなく戸建の需要が増えています。良い環(huán)境で子どもをのびのびと育てたい、ペットを飼いたい、駐車(chē)場(chǎng)付きを借りたいといった理由のようです。大きなメリットとしては、お子さまがいる家庭では就學(xué)期間として6年?11年くらい転居しない傾向にあります。

土地の活用としては、法定延床面積の全ては消化できていませんが、空室リスクや相続後の建築解體費(fèi)、相続人への分筆名義変更や譲渡などをスムーズに行えるメリットがあります。さらに、ワンボックスカーと軽自動(dòng)車(chē)が止められる駐車(chē)場(chǎng)を用意することで、建設(shè)関係の個(gè)人事業(yè)主が事務(wù)所兼用として契約してくださることも多いようです。

ガレージハウス

通勤、通學(xué)から不便な駅近ではない土地には、見(jiàn)方を変えてガレージハウスもお?jiǎng)幛幛扦?。外部の駐車(chē)場(chǎng)のほかに、1階に室內(nèi)駐車(chē)場(chǎng)、玄関、収納部屋、2階に居室を備えた建物です。
室內(nèi)駐車(chē)場(chǎng)を完備することで、高級(jí)車(chē)オーナーが住居としてだけでなく、セカンドハウス的な目的で利用しているようです。また、室內(nèi)駐車(chē)場(chǎng)を倉(cāng)庫(kù)としても活用できるため、オフィスとして借りる方もいらっしゃるのが特徴です。

資金調(diào)達(dá)

住宅ローンは、個(gè)人所得を基に借り入れ可能金額が決まりますが、賃貸住宅事業(yè)においては一般的に「アパートローン」という名稱(chēng)で事業(yè)収支と擔(dān)保評(píng)価で審査されます。
土地の評(píng)価額が高いほど高額の融資を受けやすいのですが、審査の基準(zhǔn)として重要なのが事業(yè)としての妥當(dāng)性を「利回り」で判斷されることです。

表面利回り（%）＝年間家賃収入/事業(yè)費(fèi)（建築費(fèi)）×100
実質(zhì)利回り（%）＝（年間家賃収入－運(yùn)用経費(fèi)）/（事業(yè)費(fèi)（建築費(fèi)）+購(gòu)入諸経費(fèi)）×100

運(yùn)用経費(fèi)：固定資産稅、不動(dòng)産管理費(fèi)、損害保険料、修繕費(fèi)、ローンなど
購(gòu)入諸経費(fèi)：不動(dòng)産所得稅、登録免許稅、融資手?jǐn)?shù)料、火災(zāi)保険料など

表面利回りであれば10%以上、実質(zhì)利回りであれば5～6%以上がおおむねの合格ラインのようです。金融機(jī)関によって立地、住戸數(shù)、建物構(gòu)造などにも條件がありますし、金利の違いもありますので複數(shù)の金融機(jī)関に相談してみるのが良いでしょう。

相続対策として大切なポイント

課稅評(píng)価が大きい土地の相続稅評(píng)価額は、さまざまな控除や軽減特例を活用することで、現(xiàn)金と比較してどのくらい評(píng)価減になるのかに注目する必要があります。下記の試算では、現(xiàn)金を100とすると土地が63.2、建物が42ですので、土地は36.8%減、建物は58%減になります。ただの借金とは異なり、建物にすることで土地も建物も評(píng)価額が下がるということになります。

●土地

●建物

今回は1つの土地を例に検証しましたが、実際の相続には複數(shù)の不動(dòng)産、他の資産、さらには相続人を含めた検証が大事になります。土地の相続対策＝賃貸住宅だけと考えず、専門(mén)家に総合的な相談をされることをお?jiǎng)幛幛い郡筏蓼埂?/p>