ひと昔前であれば、その土地に根付き、家を代々引き継いでいくものの象徴として、または一生に一度の買い物として「家」という存在がありましたが、現(xiàn)在ではそのスタイルは大きく変化しています。
現(xiàn)在では持ち家があっても、夫婦共働きの場合では職場に近いエリア、子どもが小さいうちは実家の近くや自然が豊かなエリア、そしてシニアになったら、病院の近くや地域のコミュニティーが整ったエリアなど、その時(shí)その時(shí)の生活環(huán)境に合わせて住み替えるという選択をする方が増えています。
住み替えるということは、現(xiàn)在のお住まいが持ち家ならば、売卻または賃貸にして新しく住宅を購入することですが、いろいろと大変そうな印象を持たれる方も多いことでしょう。
このような住み替えについて、実際に成功している方はどのような情報(bào)を持っているのでしょうか。
「売るのが先か、買うのが先か」
住み替えを検討し始めるといろいろ不安が出てきます。
- ほしい住宅が見つかり購入を検討したいけれど、今住んでいる住宅の住宅ローンもある中で、果たして再度新しく住宅ローンを組めるのか。
- 土地を購入し、家族の希望を取り入れた注文住宅を建てたいけれど、土地を購入する資金はどうしたらよいのか。
- とりあえず今住んでいる住宅を売卻し、新しい住宅を探し始めようと思っても、タイミングよく希望の住宅が見つからず、賃貸住宅を借りなければならなくなり、敷金?禮金などの費(fèi)用がかかってしまうのでは。
このような不安を解消するためにまず考えていただきたいのは、我が家にとって「売るのが先か、買うのが先か」について、どちらが適しているのかということです。
それを考えずに行動(dòng)してしまったために、思わぬ出費(fèi)が増え、住み替え自體を踏みとどまってしまうことがあるかもしれません。
そうならないためにも「売るのが先か、買うのが先か」のメリットとデメリットを知り、まずは、どちらが我が家に最適かを考えていきましょう。
下記では一般的に言われるメリットとデメリットを表にしました。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 売るのが先 |
■見通しが立てやすい 住宅を売卻したお金が手元に殘るために、次の住宅の購入資金の目安にブレが出ない。 ■焦らなくてもよい 焦って売卻する必要がなく、売卻したい価格を設(shè)定できる。ゆっくりと新しい住宅を探すことができる。 |
■引き渡しと物件探しのタイミングが難しい 今住んでいる住宅の引き渡しまでに、新しい住宅を決めなければならない。希望に合った住宅が見つかればよいが、見つからなければいったん賃貸住宅に引っ越し、今住んでいる住宅を引き渡さなければならないこともある。 |
| 買うのが先 |
■チャンスを逃さない 新しい住宅を買うタイミングを逃さない。希望に合ったものがあればすぐに検討することができる。 |
■希望通りの売卻価格にならない場合もある 新しい住宅の引き渡しまでに、今住んでいる住宅を売卻し資金を調(diào)達(dá)しなければならないため、売卻価格の減額など、さまざまな調(diào)整が必要な場合もある。 |
現(xiàn)在お住まいの住宅が人気のエリアで、類似物件の取引も多いのであれば、すぐに買い手がつくかも知れません。しかし、どうしてもこの価格で売卻したいなどの理由があって、その価格が相場と大きく差があれば売卻に時(shí)間がかかるでしょう。また、希望のエリアで住み替えたいと思っても、ちょうど良い住宅がなかなか見つからないかもしれません。
住み替えを成功させるためには、ご自身のさまざまな希望に優(yōu)先順位をつけ、「売るのが先か、買うのが先か」のどちらが我が家にとって適切かを考え、決まったら必要な費(fèi)用について考えていきましょう。
住み替えにかかる諸費(fèi)用
住み替えには目に見えないいろいろな諸費(fèi)用がかかります。それを可視化させ、あらかじめ予算に組み込んでおかないと、いざとなったときに資金不足になってしまったということも起こり得る場合があります。諸費(fèi)用は大まかには価格の3％～10％程度と言われていますが、集合住宅か一戸建てか、新築か中古か、注文住宅か分譲住宅かなどの條件によって変わります。必ず必要な費(fèi)用ですので、事前にしっかりと専門家に確認(rèn)しましょう。
住み替えにかかる諸費(fèi)用には下記のようなものがあります。
| 諸経費(fèi) | 內(nèi)訳 | |
|---|---|---|
| 売卻時(shí) | ?仲介手?jǐn)?shù)料 | 3％＋6萬円＋消費(fèi)稅 |
| ?売買契約書の印紙稅（1,000萬円超～5,000萬円以下） | 1萬円 | |
| ?抵當(dāng)権抹消登記費(fèi)用（司法書士に依頼する場合には＋要手?jǐn)?shù)料） | 不動(dòng)産一筆あたり×1,000円 | |
| ?住宅ローン一括返済手?jǐn)?shù)料（三井住友銀行?書面の場合）※1 | 2.2萬円 | |
| ?譲渡所得稅 | （売卻益がある場合） | |
| 購入時(shí) | ?仲介手?jǐn)?shù)料※仲介物件を購入した場合 | 3％＋6萬円＋消費(fèi)稅 |
| ?売買契約書の印紙稅（1,000萬円超～5,000萬円以下） | 1萬円 | |
| ?土地 所有権移転登記（司法書士に依頼する場合には＋要手?jǐn)?shù)料）※2 | 課稅標(biāo)準(zhǔn)額×1.5％ （令和3年3月31日まで） | |
| ?新築建物 所有権保存登記（司法書士に依頼する場合には＋要手?jǐn)?shù)料）※2 | 課稅標(biāo)準(zhǔn)額×0.4％ （條件によっては0.15％） | |
| ?中古建物 所有権移転登記（司法書士に依頼する場合には＋要手?jǐn)?shù)料）※2 | 課稅標(biāo)準(zhǔn)額×2％ （條件によっては0.3％） | |
| ?抵當(dāng)権設(shè)定登記費(fèi)用（司法書士に依頼する場合には＋要手?jǐn)?shù)料） | 債権額×0.4％（條件によっては0.1％） | |
| ?住宅ローン融資の銀行手?jǐn)?shù)料 （三井住友銀行の場合）※1 | ご融資金額×2.2％ | |
| ?住宅ローン金銭消費(fèi)貸借契約書の印紙稅（借入額1,000萬円超～5,000萬円以下） | 2萬円 | |
| ?不動(dòng)産取得稅 （土地） 條件によっては特例適用住宅用地の軽減措置もあり。 |
課稅標(biāo)準(zhǔn)額×1/2×3％ （令和3年3月31日までに宅地等を取得した場合） |
|
| ?不動(dòng)産取得稅 （建物） 條件によっては課稅評価額から1,200萬円減額等の軽減措置あり。 |
課稅標(biāo)準(zhǔn)額×3％ | |
| ?火災(zāi)保険料 | （條件によって異なる） | |
| その他 | ?引っ越し費(fèi)用 | （季節(jié)?荷物量により異なる） |
- 出典 ※1三井住友銀行 住宅ローン手?jǐn)?shù)料
- 出典 ※2國稅局ＨＰ
- ?住宅ローン一括返済手?jǐn)?shù)料は金融機(jī)関によって、殘債額に対しての割合に応じて設(shè)定される場合があります。
- ?フラット35で借り入れする場合には適合証明書発行費(fèi)用が別途かかります。
「住み替えローン」の活用
現(xiàn)在お住まいの住宅の価値が購入時(shí)に比べて、上がっていれば喜ばしいことではありますが、もちろん下がる場合もあります。住宅を売卻しても、その住宅を買ったときに借りた住宅ローンが完済できずに、殘債が出る場合があります。
「住み替えローン」であれば、殘債と新しい住宅の購入資金を足して住宅ローンを組むことができます。
ただし、「住み替えローン」を利用するには、現(xiàn)在お住まいの住宅の売卻と新しい住宅の※不動(dòng)産決済を同時(shí)にしなければならず、そのため、売卻が決まったら急いで次に購入する住宅を探さなければならないなどの時(shí)間的な制約を受けることになりますので、進(jìn)め方には注意が必要です。
住宅ローンの申し込みができるまでの間に、必要な土地の取得費(fèi)用、著工金、中間金などの資金を用意する必要がある場合には「つなぎ融資」を利用する方法や、必要に応じて何回かに分けて融資が行われる「住宅ローンの分割融資」もありますので、それらを上手に活用していきましょう。
※不動(dòng)産決済とは…住宅を購入するための資金をすべて売主に渡し、所有権移転登記を始めることを言い、これで不動(dòng)産の売買は終了します。
住宅を売卻したときの稅金について～譲渡所得に対する稅金減稅の特例
現(xiàn)在お住まいの住宅を売卻したとき、購入した金額よりも高く売卻できた場合は譲渡所得となり、稅金がかかります。この稅金についても知っておく必要があるでしょう。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
所得稅30％＋住民稅9％＋復(fù)興特別所得稅（基準(zhǔn)所得稅額の2.1％） - 長期譲渡所得（所有期間5年以上）
所得稅15％＋住民稅5％＋復(fù)興特別所得稅（基準(zhǔn)所得稅額の2.1％）
また、譲渡所得の特例として特別控除が受けられます。
- 3,000萬円の特別控除の特例
住宅を売卻した際に、3,000萬円が控除されるという制度。3,000萬円に満たない場合は、譲渡所得の金額が限度となります。 - 長期譲渡所得の特例
所有期間が10年を超える住宅を売卻した際に、軽減稅率が適用されます。この特例は上記の3,000萬円の特別控除の特例を適用した後の課稅長期譲渡所得金額に対して軽減されます。
ただし、住宅ローン控除と譲渡所得の特例の特別控除は重複して受けられませんので、注意が必要です。
自宅を賃貸にする
現(xiàn)在お住まいの住宅の住宅ローンを完済している場合には、その住宅を賃貸にし、家賃収入を得ることも可能です。その家賃収入を新しく購入した住宅の住宅ローンの支払いに充當(dāng)したり、老後の資金として活用することもできるでしょう。
例えば4,000萬円で自宅を売卻予定の場合、その売卻金を大手銀行に預(yù)けても、金利0.002％（2020年4月現(xiàn)在）／年の大口定期預(yù)金の場合、年間800円の利息にしかなりません。
しかし、売卻せずに賃貸にした場合（家賃15萬円の場合）年間家賃収入は180萬円となり、単純比較はできませんが、大手銀行の大口定期預(yù)金の金利よりも利益を得ることのできる可能性があります。
このほかに、固定資産稅、賃貸管理料、修繕費(fèi)など、コストもかかります。また、賃貸には空家リスクがありますので、立地や類似物件の賃料、今後の資産価値について見極めることが重要です。
まとめ
家族の夢を形にすることができる住宅。買い換えによって、その夢に近づいていければとても素?cái)长胜长趣扦工汀?br> それにはまず正しい情報(bào)を知り、実行するために必要な費(fèi)用を把握することが大切です。客観的に考えるための方法として、今後のライフイベントにかかる費(fèi)用を換算した「キャッシュフロー表」というものを作成し、家計(jì)の収支狀況を予測することも一つの方法でしょう。
執(zhí)筆者
山田健介
FPplants株式會社 代表取締役社長
住宅メーカーから金融機(jī)関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報(bào)をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う會社を設(shè)立。現(xiàn)在は全國のFPを教育する傍ら、執(zhí)筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。
※掲載の情報(bào)は2020年5月現(xiàn)在のものです。內(nèi)容は変わる場合がございますので、ご了承ください。
