ケースで學(xué)ぶ「土地活用と法律」（6）
賃借人が建物を明け渡す時(shí)の「原狀回復(fù)」とは？！

事例（11）：賃借人が建物を明け渡す時(shí)の「原狀回復(fù)」とは？！

この事例は、賃貸人?賃借人どちらの方からもご相談が多い「原狀回復(fù)」の問(wèn)題です。
通常の生活上の汚損を修繕する費(fèi)用に対して、賃貸人、賃借人とも相手が負(fù)擔(dān)すべきだと主張し、爭(zhēng)いとなりました。

「原狀回復(fù)」とは入居した當(dāng)初の狀態(tài)に戻すことと思われる方もいらっしゃいますが、賃貸借契約は賃貸人が賃借人に目的物を使用収益させて、賃借人は使用収益に対する対価として賃料を支払う契約なので、通常の使用に伴う汚損や損耗は賃貸借契約が當(dāng)初から予定しているものです。したがって、通常の使用に伴う汚損や損耗について賃借人は元に戻して目的物を返還する義務(wù)はありません。
これに対して、賃借人が故意?過(guò)失によって汚損?損耗させた時(shí)は、これらの修繕に必要な費(fèi)用は賃料によって賄われるべきものではありませんので、賃借人が原狀回復(fù)義務(wù)を負(fù)うことになります。

この「原狀回復(fù)」の定義については、國(guó)土交通省が発表している「原狀回復(fù)をめぐるトラブルとガイドライン」が參考になります。同ガイドラインでは、原狀回復(fù)とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意?過(guò)失、善管注意義務(wù)違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗?毀損を復(fù)舊すること」と定義して、賃借人が借りた當(dāng)時(shí)の狀態(tài)に戻すことではないことを明確化しています。
例えば、経年変化による壁紙の色落ちなどであれば通常の損耗の範(fàn)囲といえますが、子どもが壁紙に落書きした、ペットが引っかいた傷などは通常の損耗の範(fàn)囲には當(dāng)たらないといえます。

では、賃貸借契約書に、通常の使用に伴う汚損や損耗についても賃借人が原狀回復(fù)義務(wù)を負(fù)うと規(guī)定していた場(chǎng)合はどうでしょうか。
このような特約については限定的に効力が認(rèn)められる場(chǎng)合があります。
さきほどの「原狀回復(fù)をめぐるトラブルとガイドライン」では、

1. 1）特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2. 2）賃借人が特約によって通常の原狀回復(fù)義務(wù)を超えた修繕等の義務(wù)を負(fù)うことについて認(rèn)識(shí)していること
3. 3）賃借人が特約による義務(wù)負(fù)擔(dān)の意思表示をしていること

の要件を満たせば、通常使用に伴う汚損?損耗について賃借人が原狀回復(fù)義務(wù)を負(fù)うとの特約が有効であるとしています。

原狀回復(fù)の問(wèn)題は建物明渡の際に生じる問(wèn)題ですが、賃貸借契約締結(jié)時(shí)、入居時(shí)に賃貸人と賃借人との間で、損耗の範(fàn)囲を確認(rèn)しておく、原狀回復(fù)の範(fàn)囲を確認(rèn)しておくことがトラブル防止になります。

事例（12）： 賃借人が貸事務(wù)所に設(shè)置した事業(yè)用空調(diào)設(shè)備や給湯設(shè)備は、明け渡しの時(shí)に撤去してもらえるのか？

この事例は、賃借人の希望で貸事務(wù)所をデイサービス事業(yè)所として賃貸し、賃借人が事業(yè)用空調(diào)設(shè)備や介護(hù)事業(yè)のための給湯設(shè)備を設(shè)置したケースです。このケースでは、「賃借人が原狀回復(fù)義務(wù)を負(fù)いこれらの設(shè)備を撤去する必要があるのか、逆に賃貸人はこれらの設(shè)備を買い取る必要があるのか」が爭(zhēng)いとなりました。

事例11の目的物の汚損や損耗と異なり、賃借人が壁紙を張り替えたり、エアコンなどを設(shè)置したような場(chǎng)合でも、賃借人は常に原狀回復(fù)して壁紙を元に戻したり、エアコンを撤去する必要があるとすると、経済的に不合理であることから、賃借人に有益費(fèi)償還請(qǐng)求や造作買取請(qǐng)求権が認(rèn)められています。
有益費(fèi)償還請(qǐng)求権（民法608條2項(xiàng)）とは、建物の構(gòu)成部分となり、賃貸借契約の目的物の価値を増加していると客観的に判斷でき、その価値が現(xiàn)存している場(chǎng)合には賃貸人は賃借人にその分を償還する義務(wù)を負(fù)うとするものです。
例えば、壁紙を張り替えるケースなどが該當(dāng)します。なお、この有益費(fèi)償還請(qǐng)求権は、有益費(fèi)の投下に際して賃貸人の同意は不要です。

これに対して造作買取請(qǐng)求権（借地借家法33條1項(xiàng)）は、賃借人の所有に屬するもので、建物に付加されて建物使用に客観的便益を與えるものを賃貸人が買い取るように賃借人が請(qǐng)求できるとするものです。
有益費(fèi)と異なり、造作の設(shè)置に際して、賃貸人の同意が必要とされています。
このような賃借人からの請(qǐng)求に対しては、賃借人が設(shè)置した物件について賃借人の費(fèi)用で撤去する特約、賃貸借契約で賃借人の費(fèi)用で目的物の改良や造作の備え付けをする特約や、有益費(fèi)償還請(qǐng)求権、造作買取請(qǐng)求権を放棄する特約をしておく方法があります。
このケースでも、賃借人の費(fèi)用で原狀回復(fù)する特約があったため、明け渡し時(shí)に賃借人の費(fèi)用で設(shè)備を撤去してもらうこととなりました。

ここまで、賃貸人の立場(chǎng)で法律相談に來(lái)られるさまざまな事例について解説させていただきました。 本誌では12の事例しかご紹介できませんでしたが、地主さんや大家さんにとっては、ここに掲載できなかった事例も含めて、さまざまな問(wèn)題があるかと思います。
しかし、問(wèn)題を抱え込むと解決への道のりは一層遠(yuǎn)くなります。いち早く弁護(hù)士などの専門家に相談されることが早期解決への第一歩になると思います。