ご自身が所有する土地でも、建築に関するさまざまな法的規(guī)制により、
思い通りの建物が建てられないこともあります。
土地の契約をする前に法的規(guī)制を調(diào)査し、建物の大きさや、
駐車スペース?玄関などの大きさや配置を計(jì)畫（ゾーニング）した上で、
納得してから契約するのが成功の秘訣です。ポイントは以下の通りです。
土地にかかる、建築に関する法的規(guī)制を調(diào)べよう
土地には、建築基準(zhǔn)法や都市計(jì)畫法などによる、建築に関する法的規(guī)制があります。主なものは以下の通りです。
用途地域
都市計(jì)畫法に基づき13種類に分類されており、それぞれに建築できる建物の種類と、建ぺい率?容積率、高さ制限、斜線制限などの規(guī)制が定められています。
建ぺい率?容積率
敷地に対する建物の大きさを規(guī)制します。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合で、容積率は、敷地面積に対する延床面積（各階床面積の合計(jì)）の割合です。
同じ面積の敷地でも、容積率の違いで建築可能な延床面積が20m²(約12畳)も小さくなります。
セットバック
家を建てる時(shí)には、敷地が4m以上の道路に2m接していなければならないという決まりがあります。4m未満の場(chǎng)合は、道路中心線から2m以上セットバックしたところが敷地境界線となります。セットバックした面積は敷地面積に含まれず、建ぺい率?容積率もそれに基づいて計(jì)算されます。
高さ制限と各種斜線制限
（北側(cè)斜線、道路斜線など）
建物の各部分の高さに関する制限を行い、通風(fēng)?採(cǎi)光などを確保して良好な環(huán)境を保つことが目的です。「北側(cè)斜線制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」などが主な規(guī)制で、すべてをクリアしないと建築できません。
※用途地域により異なります。
防火地域?準(zhǔn)防火地域
火災(zāi)時(shí)の類焼防止を目的にした規(guī)制で、これらの地域に指定されると建物の構(gòu)造軀體や窓などに一定の耐火性能が要求されます。建築費(fèi)用のアップの要因となるので、事前調(diào)査が必要です。
自治體の條例や風(fēng)致地區(qū)など
地域によっては「風(fēng)致地區(qū)」などの規(guī)制もあります。その地區(qū)の街並みや自然環(huán)境を維持?保存するため、建ぺい率、建物の高さ、デザイン、色調(diào)などに一定の制限が加えられます。
埋蔵文化財(cái)指定地域
文化財(cái)保護(hù)法により、文化財(cái)を「貴重な國(guó)民的財(cái)産」として保存するために必要な一定の行為（掘削等）を制限?禁止している地域があります。指定地域で建築する時(shí)は、許可あるいは屆出が必要です。文化財(cái)が発見されると調(diào)査があり、調(diào)査が終わるまで建物の著工は不可となります。また、その費(fèi)用は土地の所有者が負(fù)擔(dān)します。
土地を購(gòu)入する前に、これらの法的規(guī)制について調(diào)べておかないと、思い通りの家が建てられなくなることがあります。法的規(guī)制の調(diào)査には専門知識(shí)が要求されますので、ハウスメーカーに依頼されてはいかがでしょうか？
次のステップ！土地に対して『ゾーニング』を行おう
建築に関する法的規(guī)制が明確になったら、調(diào)査結(jié)果に基づいて大まかに建物?庭?駐車スペース?アプローチと門扉などの配置を決めて、希望通りのマイホームが建つかどうか検証します。これを『ゾーニング』といいます。購(gòu)入予定地に理想のマイホームが建つかどうか、ゾーニングで確認(rèn)してから土地の売買契約をすることが、失敗しない土地探しの秘訣です。
- 以上のように、失敗しないマイホーム計(jì)畫には、土地の売買契約をする前に建築に関する法的規(guī)制を調(diào)べてゾーニングを行うことが不可欠です。
いずれも専門知識(shí)が要求されるために、家づくりを熟知している會(huì)社＝ハウスメーカーに依頼するのが成功へのカギといえるでしょう。
ハウスメーカーが応援する失敗しない土地探し＆家づくり
