コラム vol.057

（第3回）司法書(shū)士が語(yǔ)る
「知っておきたい定期借家について」

執(zhí)筆：司法書(shū)士星野大記
公開(kāi)日：2014/10/01

第3回目となる今回は、定期借家について述べたいと思います。

不動(dòng)産オーナーの大きな悩みの一つとしてあげられるのが、ご入居者の立退きです。
マンションや賃貸住宅などの住居建物の賃貸借契約を締結(jié)すると、借地借家法が適用されます(なお、口約束でも建物の引渡しがあれば成立します)。
この借地借家法は、原則として借主保護(hù)の法律なので、仮に貸主からご入居者に退居してもらいたい場(chǎng)合、「正當(dāng)事由」が必要になります。
では「正當(dāng)事由」はどの様な條件で認(rèn)められるでしょうか？

例えば、次の事例ではどうなるか一緒に考えてみましょう。

?賃貸物件は、築50年が経過(guò)した鉄骨の賃貸住宅の1DK30平米。
?契約後、10年経過(guò)している。
?賃料は、管理費(fèi)込みで月5萬(wàn)円。
?ご入居者は、Aさん、55歳の獨(dú)身男性、時(shí)々不定期の仕事に行っている模様。
?賃料未払は、時(shí)々遅れるも現(xiàn)狀はない。
?部屋の使用狀況は、ゴミが溜まっている様子で、部屋の前にも荷物が置いてあり、再三注意しても撤去しない。
?また、ドアを開(kāi)けっ放しで大きな音でテレビを観ることがあり、周辺住民からも苦情がある。
?建物は、築50年が経過(guò)して、老朽化が進(jìn)んでおり、巨大地震が來(lái)たら倒壊する危険がある。
?オーナーBさんは、老朽化した建物を取り壊して新しくマンションを建設(shè)したいので、ご入居者に退去をしてもらいたいと考えている。

先ず、賃料未払、債務(wù)不履行に基づく解除が考えられますが、これは遅れながらも払っており、払う意思はあるので、難しいですね。

次に、ゴミ屋敷のような使用狀況、近隣の住居からの苦情などを理由に退去させることが考えられます。つまり、使用狀況などが正當(dāng)事由に當(dāng)たるかですが、これは當(dāng)たり得ます。しかし、ゴミをかたずけて、謝罪されたら、もう正當(dāng)事由とはならなくなりますので、現(xiàn)実的には難しいですね。

では、老朽化で、巨大地震が來(lái)たら倒壊する危険があり、その対策のための耐震工事には多大な費(fèi)用がかかるため、取り壊して建て替えることが経済的に合理的であることは、正當(dāng)事由とならないでしょうか？

これはなり得ると思われます。
ただし、そのことだけでは認(rèn)められず、ケースバイケースですが、似たケースの判例によると、退去日までの賃料の免除、敷金の返還、引越し費(fèi)用、更に築年數(shù)以外は同條件に近い入居候補(bǔ)との賃料の差額の2年分くらいの負(fù)擔(dān)が必要になりそうです。

判例からすると、正當(dāng)事由は経済合理性で解決し得る、つまりお金さえ積めばなんとかなると言えるのですが、そのための退去費(fèi)用の負(fù)擔(dān)は大きく、更に弁護(hù)士に介入され、裁判になってしまうと、いつまで時(shí)間がかかるのかわからず、本當(dāng)に大変なことになります。

こういう狀況が老朽化した建物から新しい建物への建て替えを阻害しているとして制度化されたのが、定期借家の制度です。

定期借家契約の要件は、