（第5回）司法書士が語る
「土地境界について～土地評(píng)価との関係～」

第5回目は、土地境界について述べます。

1つは所有権界、1つは筆界といわれるものです。他にも占有界、地上権界など狀況に応じて境界という言葉の使われ方は変わっていきます。

不動(dòng)産取引では所有権界と筆界が問題になることが多いのでこの2つの概念について説明いたします。

まず所有権界についてですが、一般的に境界と呼ばれているものでありかつ多くの方々が認(rèn)識(shí)されている概念なのではないでしょうか。これは私法上の境界とも言われており所有権が及ぶ土地の範(fàn)囲を指します。當(dāng)事者間での合意で、変更処分させることができる境界になります。

一方、筆界は公法上の境界と言われ、私人間では移動(dòng)することができない法律的?観念的に定められた境界になります。明治初期に行われた地租改正により土地の形と地番が決められたことから、筆界は登記されている土地と土地との境界と言われています。

通常、所有権界と筆界は一致していることがほとんどなのですが、不一致の場(chǎng)合はこの２つの境界の概念をきちんと區(qū)別する必要があります。

本來一致していた所有権界と筆界が、登記に反映されない所有権のやりとり等により不一致となるケースが現(xiàn)実問題として存在しており、土地境界に何かしらのトラブルが生じた場(chǎng)合はそれが所有権界の問題なのか筆界の問題なのかを判別しなければなりません。トラブルの事例としては、ブロック塀や擁壁、生垣や庇等が越境をしている狀況をイメージしてください。

所有権界の問題であれば主に弁護(hù)士が、筆界の問題であれば土地家屋調(diào)査士の出番となりますがいずれにしても現(xiàn)地の狀況を反映させるため、実際に測(cè)量をする「実測(cè)」を伴うことになります。土地の現(xiàn)狀を「現(xiàn)況図」という図面で表しこれを基に権利関係を整理しながら解決の道を探って參ります。

現(xiàn)況図という言葉が出て參りましたが、ここで土地評(píng)価という観點(diǎn)から現(xiàn)況図をみてみましょう。

実測(cè)により作られた現(xiàn)況図で明らかになるのはその土地の形狀やブロック塀等の構(gòu)造物の位置、そして面積になります。土地評(píng)価と関係するのは面積になります。

そこで、登記されている面積（登記上これを地積と呼びます）と異なる數(shù)字、例えば登記上1000m²の土地が実測(cè)で800m²だったというケースを考えてみます。

この場(chǎng)合、全ての隣接地との筆界の確認(rèn)書を取り交わし「土地地積更正登記」を申請(qǐng)することにより登記上の地積と実際の面積を一致させることができます。

登記上の地積の減少（1000m²から800m²になった）により評(píng)価額にこれが反映され、結(jié)果として固定資産稅の減額が生じます。つまり節(jié)稅対策として検討できる、ということになります。

しかし、様々な事情により隣接地との筆界の確認(rèn)書を取り交わすことができない場(chǎng)合もあります。この場(chǎng)合は、管轄の稅務(wù)課等に実測(cè)した図面を提出することにより課稅面積を変更することも可能です。ただし、役所により判斷基準(zhǔn)が異なりますので事前にどのような図面が必要になるのか注意する必要があります。

さらに土地地積更正登記を行うことで地積測(cè)量図が法務(wù)局に備えられます。この図面は筆界を判斷する書証となりますので、できれば座標(biāo)値が記載されている図面であることが望ましいのですが、將來起こり得る境界の紛爭(zhēng)を避けるために法務(wù)局に地積測(cè)量図が備えられているか是非お調(diào)べすることをお薦めいたします。

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