［土地活用ラボニュース 那覇市編］地価上昇の沖縄で賃貸マンション2棟建築！

賃貸マンション建設を同時期に2箇所で計畫

那覇市內を縦斷する「ゆいレール牧志駅」から徒歩7分、那覇市のメインストリート國際通りのほど近くに、今回の実例の1棟目「チリエージョ桜坂」があります。敷地面積約271坪、10階建て64室、間取りは1Kと1LDK、駐車場34臺分を備えた賃貸マンションで、2023年9月に完成しました。
以前はコインパーキングでしたが、新型コロナウイルスの感染拡大によって、観光客や飲食店に行く人が減り、コインパーキングの稼働が一気に落ちてしまいました。一方で、沖縄は地価が上がって固定資産稅が増えていたため、収支が厳しくなってきたことで、賃貸マンションの建設を検討されることになりました。

2棟目は、「チリエージョ桜坂」から徒歩10分、那覇市樋川の住宅街の一角にある賃貸マンション「メゾン?ド?ボヌール」。こちらは2022年11月に完成した、敷地面積約581坪、5階建て、1LDKが35室ある賃貸マンションです。以前は築48年の賃貸マンションが2棟建っていましたが、老朽化に伴うコンクリートのひび割れなど、ご入居者に危険が及ぶ可能性があったため、退去を勧めるなかで退去者が増え、賃料収入も減少。そこで収益性の向上を図るために、賃貸マンションへの建替えを検討されることとなりました。
オーナー企業様は県內の中古不動産物件を1000戸以上自社管理して、不動産賃貸業を営んでいます。そのオーナー企業様を20年に渡って、キムタカ稅理士法人代表社員稅理士、株式會社キムタカ経営代表の大濵様と、顧問稅理士の川井様は、投資の採算?収益?利回りを意識したサポートを行ってきました。
今回、オーナー企業様が賃貸マンションを2箇所で新築するにあたり、複數の事業者の中から2箇所とも大和ハウス工業を選択されました。その理由として、川井様は「オーナー様は不動産に詳しい方なので、専門的な質問や相談もされますが、それに一個一個、大和ハウス工業の擔當者がしっかり対応されたことで、信頼を得ることができたのではないかと思います」と語りました。

建築條件となる敷地の問題や資金調達の壁を解決

2箇所の建築計畫にあたり、大和ハウス工業をご指名いただいたのですが、すべてがスムーズに進んだわけではありませんでした。特に牧志の「チリエージョ桜坂」は、建設に必要な土地調査として、市役所の道路管理課で「道路臺帳」を閲覧したところ、敷地の真ん中に「42條2項道路（幅員4メートル未満の道路のことで、該當道路に接する土地に建物を建てる場合には制約がある）」が殘っていることを発見します。この道路があると建築することができません。これまでコインパーキングとして利用されていたこともあり、その存在がわからなかったのです。今回のプロジェクトを指揮した大和ハウス工業の轟は、オーナー企業様と共に那覇市役所と協議をしました。詳細に調べていくと、現狀道路になっているところが、実は道路ではなかったことがわかります。そこで、開発許可申請をし、42條2項道路の付け替えを行い、今ある道路を廃道申請することで、賃貸マンションの建築が可能になりました。誰も気づかなかった事実を見つけ出し、オーナー企業様と一緒になって問題を解決することができたのです。

次の壁は資金調達の問題です。2箇所を同時期に建築すると金額が大きくなります。樋川にはもともと古い建物が2棟建っていたのですが、川井稅理士と相談した結果、土地の半分を使ってまず1棟建てることにしました。當時すでに牧志の計畫が進んでいて、そのほうが資金調達しやすかったからです。同時期に全てを実施する必要はなく、新築2棟の運営狀況をみて、タイミングを計って計畫すればよいということになりました。

デザインや間取りも工夫

牧志の「チリエージョ桜坂」の計畫では、間取りのご提案に際して実施する市場調査を參考にし、あえて1LDKをメインにしました。エリアでは、1Kは飽和狀態で、1LDKの需要が高まっていました。ひとり住まいでも、転勤による単身赴任者や近隣勤務の就業者等を対象にカップルでも住みやすい広さとして全部屋を40m²にしました。
設計を擔當した大和ハウス工業の尾野は、64室に対して11パターンを計畫。プランバリエーションを多く設けることでより選ばれる賃貸マンションにすることを、デザインする上での一番のコンセプトとしました。エントランスは非日常感を演出するために、デザインウォールや坪庭を配置。ご入居者の暮らしやすさを考えたメールボックスと宅配ボックスも設置されています。

引き渡し後のオーナー企業様の反応について、稅理士の川井様は「すごく満足されていると感じています。建築までの間も、建築完成してからも、オーナー様の期待通りの結果となったと思う」と語りました。

最後に、土地活用を數多くサポートしてきた大濵様から土地オーナー様へアドバイスをいただきました。

土地の調査に始まり、敷地形狀を活かした提案、資金調達のアイデアから建築まで、2棟の賃貸マンションをワンストップで同時期に計畫した今回の土地活用。賃貸マンション経営は長期に渡ります。何でも相談できるパートナーを見つけ、一緒に考えながら迅速に問題を解決していくことが成功への近道です。成功する土地活用の秘訣は、大和ハウス工業へご相談ください。