以前のコラム「賃借人の立退きに関するトラブル」の中で、民法や借地借家法における賃借人の立退きに関する取扱いや立退き交渉等における留意點(diǎn)について説明をしました。今回のコラムでは、立退き合意に関するトラブルを防止するための対処法に絞って説明します。

立退き合意に見(jiàn)られるトラブル事例

やっとの思いで賃貸住宅における賃借人との間で立退き合意を取り付けたものの、いざ立退き実行の段階になってトラブルになるケースがあります。そのようなトラブル事例としては、以下のような事例があげられます。

• （1）賃借人が高齢であったため、立退き合意後、親族から立退き合意につき本人が理解できていなかった、內(nèi)容について判斷する能力がなかったなどとして、立退き合意について、意思能力がなかった、あるいは錯(cuò)誤無(wú)効であるなどの主張をされるケース
• （2）立退き合意の內(nèi)容について、借家契約終了の合意がなかったり、明け渡し期限が曖昧になっていたり、法的に明け渡し請(qǐng)求を求められないようなケース
• （3）立退き合意に基づき、立退き料を支払ったにもかかわらず、賃借人が立退き実行をしないケース

以下、上記トラブルを防止するための対処法について説明をします。

トラブル事例（1）について

賃借人が高齢の場(chǎng)合、意思能力や判斷力が問(wèn)題となることがあります。例えば、高齢の賃借人が一人暮らしをしているような場(chǎng)合で、親族に相談せずに立退き合意をしたときに、事後に親族がそれを知って、爭(zhēng)ってくるケースがあります。意思能力とは、意思表示などの法律上の判斷において自己の行為の結(jié)果を判斷することができる能力をいい、意思能力に欠けた法律行為は民法上無(wú)効とされます。また、錯(cuò)誤無(wú)効とは、法律行為における重大な部分に錯(cuò)誤があり、本人に重大な過(guò)失がないときは、その法律行為が無(wú)効となることをいいます。
このような主張は、比較的よくあります。だからといって簡(jiǎn)単に認(rèn)められるわけでもありませんが、そのような主張をされて爭(zhēng)いになり、結(jié)局、任意に立退きを?qū)g行しない場(chǎng)合には、最終的には法的手続きを執(zhí)らざるを得ず、時(shí)間もコストもかかってしまい、當(dāng)初想定していた立退き後の賃貸住宅の建て替えなどの計(jì)畫に大きな支障をきたすことになります。したがって、そのようなトラブルが生じないようにするのが肝要となります。
このトラブル回避のための対処法としては、さまざまな方法がありますが、賃借人の年齢、職業(yè)、関係性、親族との関わり合い、立退き條件自體の內(nèi)容などを踏まえて、柔軟に選択、対応されるのがいいでしょう。
まずは、立退き合意書(shū)については、賃借人本人の意思に基づく合意であることを示すために、実印で捺印してもらい、印鑑登録証明書(shū)を提出してもらうことが有用です。そして、立退き合意書(shū)には、賃借人本人は意思能力その他契約締結(jié)をするのに十分な能力があること、合意內(nèi)容につき理解し、錯(cuò)誤がないことなどを明記することも考えられます。
賃借人本人の意思能力の関係では、さらに、賃借人本人につき被後見(jiàn)人などの登記がされていないことを確認(rèn)するために、法務(wù)局発行の登記されていないことの証明書(shū)の提出を受ける方法が考えられます。
また、立退き合意書(shū)の締結(jié)の際に、親族の方に立ち?xí)盲皮猡椁ぁ⒘?huì)人として當(dāng)該合意書(shū)に署名捺印してもらうのも一つの方法です。立會(huì)人は親族以外の第三者でもいいのですが、親族が立ち?xí)盲郡郅Δⅳ瑜暧袆康膜趣胜毪扦筏绀Α?br> さらには、公証役場(chǎng)に行き、公証人の面前で賃借人の意思を確認(rèn)してもらい、公正証書(shū)にて立退き合意をすることも考えられます。なお、後に説明する裁判上の和解である即決和解による方法でも、このトラブルをリスクヘッジできると思われます。

トラブル事例（2）について

事例（2）は、せっかく立退き合意を取り付けたものの、その內(nèi)容自體が不十分なものとなっており、法的手続きを通じて解決することができないケースです。
例えば、立退き合意の中には、賃借人が賃貸物件を使用占有する根拠である借家契約自體について、特に解約、終了させる旨の合意がないものが見(jiàn)受けられます。一般に、賃借人が保護(hù)されているのは、借地借家法により借家契約の解除、更新拒絶が難しいからです。借家契約が存続する限り、賃借人は賃貸物件を使用し続けることができるので、立退き合意においては、まず、この借家契約の終了を明確にさせる必要があります。そのため、借家契約の終了については條件などを付けるのは適切ではなく、明快に、かつ合意時(shí)に解除等をするのが得策かと思います。もし、賃借人からいろいろ?xiàng)l件を提示されているような場(chǎng)合には、借家契約終了の條件ではなく、明け渡し條件において調(diào)整するのが得策です。
立退き合意書(shū)において、転居先が見(jiàn)つかったら退去するとか、その他曖昧な條件を付けたり、明け渡し期限が明確でなかったりする場(chǎng)合は、賃借人がいつまでも約束を履行しないときでも、法的手段に訴えて解決することができないケースがあります。
転居先の確保は重要な條件であり、交渉の中では往々にしてそのような協(xié)議が持たれるものと思いますが、このような場(chǎng)合でも、一旦は期限を切る形での合意內(nèi)容とし、仮にこの期限を延長(zhǎng)する場(chǎng)合には、どのような條件の場(chǎng)合なのかをあらかじめ定めておく必要があります。
また、明け渡しの條件では、賃借人の意思いかんで何とでもなるような內(nèi)容は不適切であり、客観的な基準(zhǔn)で條件成就などを判斷できる內(nèi)容とする必要があります。

トラブル事例（3）について

立退き合意書(shū)の中で合意書(shū)締結(jié)時(shí)に立退き料を支払うとの內(nèi)容になっており、支払いを行ったものの、賃借人が約定に従って退去をしないというケースも見(jiàn)られます。立退き料は、例えば、合意時(shí)に10 ～ 20％、立退き完了時(shí)に殘額を支払うなどの支払い方式もありますが、極力立退き完了時(shí)に支払う方向で調(diào)整するのが大原則です。
しかし、現(xiàn)実には賃借人の退去資力が乏しい場(chǎng)合に、やむなく先行して退去費(fèi)用を支払う必要があることは否定できませんが、そうだとしても、一定の手立てを講じる必要があります。
例えば、仮に一定の資金を賃借人に交付するとしても、それは立退き料ではなく、金銭消費(fèi)貸借でひとまず貸し付けをして、後に支払う立退き料と貸金の返還とで相殺するという方法が考えられます。この場(chǎng)合、萬(wàn)が一、金銭交付後、明け渡しを履行しない場(chǎng)合には、そもそも貸金債権ですので返還請(qǐng)求できますし、當(dāng)該債権をもって、仮差押え等のアクションがとれますので、明け渡しの法的手続き以外の方法によって、間接的に明け渡しの履行を迫ることができます。
また、立退き料を先行して支払わざるを得ないようなケースでは、立退き合意を即決和解手続きにより行い、賃借人の明け渡し履行の実効性を法的に擔(dān)保するのも一つの方法です。即決和解手続きは、あらかじめ合意した?jī)?nèi)容で簡(jiǎn)易裁判所に申し立てを行うことにより、裁判上の和解を行う手続きであり、これによって成立した和解調(diào)書(shū)は、いわゆる債務(wù)名義として強(qiáng)制執(zhí)行を行うことができます。本來(lái)は、賃借人が明け渡しの履行をしない場(chǎng)合には、訴訟を提起して勝訴判決を得て、當(dāng)該判決が確定した後、強(qiáng)制執(zhí)行を行う必要がありますが、即決和解手続きにより和解が成立している場(chǎng)合には、直ちに強(qiáng)制執(zhí)行を行うことが可能となり、時(shí)間的、コスト的にも節(jié)約することができます。
しかも、裁判所まで関與する手続きになりますので、賃借人も合意內(nèi)容をきちんと遵守する傾向が強(qiáng)いといえます。

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