不動(dòng)産の「現(xiàn)地確認(rèn)と管理」

もし両親などから相続によって引き継いだ不動(dòng)産に自宅を建築したり、売卻して新しい分譲地に住替えをと考えている方がおられましたら、とりあえず、その不動(dòng)産を自分の目で確認(rèn)してみましょう。相続した土地が遠(yuǎn)方だと、今まで自分の不動(dòng)産をじっくりと見る機(jī)會(huì)はあまりなかったかもしれません。百聞は一見に如かずということわざがあるように、あれこれと考えているよりも現(xiàn)地を確認(rèn)すれば、自分の不動(dòng)産の問題點(diǎn)等が明確になるものです。現(xiàn)地を一度見てみることは、とても大切です。

不動(dòng)産の「現(xiàn)地確認(rèn)と管理」とは、土地や建物の所有者が、自分の不動(dòng)産の位置や形狀、隣接する土地や道路との境界を正確に把握し、トラブルや紛爭を防ぐために行う必要な作業(yè)です。

現(xiàn)地確認(rèn)は、不動(dòng)産の実際の狀況や周辺環(huán)境を把握するために必要なもので、概ねの面積、形狀、接道狀況、外構(gòu)、植栽など、また建物の狀態(tài)（目視程度）や設(shè)備を確認(rèn)します。現(xiàn)在の価値や利用可能性を判斷するための重要な情報(bào)源となります。

次に管理は、不動(dòng)産の境界線を明確にするために必要なもので、不動(dòng)産の登記簿謄本や図面、現(xiàn)地の標(biāo)識や目印などを參考にして、境界線等を確認(rèn)します。（參考：境界の基本のキ）建築計(jì)畫のために土地の正確な面積や形狀を把握するための條件となります。また建築を依頼する擔(dān)當(dāng)者との打合せ等にも目安となり、自宅の建築において欠かせない大切なものになります。

不動(dòng)産の「現(xiàn)地確認(rèn)と管理」を事前に適切に行うことで、建築の設(shè)計(jì)や利用計(jì)畫を最大限に引き出すことができます。自分の目で自分の不動(dòng)産をじっくりと確認(rèn)することは、とても大切なことです。

現(xiàn)地調(diào)査の重要性

ある日、花子さんは、彼女が所有する田舎の実家を売卻することにしました。彼女は、その家を高く売り、便利な分譲地で新しい生活を始めることを夢見ていました。しかし、彼女は不動(dòng)産業(yè)者に全てを任せ、事前に自分で現(xiàn)地調(diào)査をせず、登記簿や地図だけを頼りに物件を売卻しました。その後、花子さんは売卻代金を受け取りましたが、次々と問題が発生しました。まず、土地の境界が曖昧であることが判明し、買主から訴訟を起こされました。さらに、隣地建物の構(gòu)造物が越境していることが判明し、買主から損害賠償請求を受けました。

花子さんは、不動(dòng)産現(xiàn)地調(diào)査を怠ったことを後悔しました。彼女は、もし現(xiàn)地調(diào)査を行っていれば、これらの問題を事前に把握し、適切な対応ができたはずだと思いました。この例から分かるように、不動(dòng)産現(xiàn)地調(diào)査は非常に重要です。実際の狀況を確認(rèn)することで、取引後に発生する可能性のあるトラブルを未然に防ぐことができます。

現(xiàn)地調(diào)査に必要なもの

相続した不動(dòng)産で見慣れていない場合は、どんな狀況かわかりません。 把握をするために現(xiàn)地調(diào)査に持っていくものは、実際の狀況を確認(rèn)するために必要なものです。以下が、それぞれの持ち物が必要な理由です。

1. 地図

不動(dòng)産の位置を確認(rèn)するために地図が必要です。市區(qū)町村が発行する地図やGoogleマップなどが利用できます。周辺の環(huán)境や交通アクセスなどを把握することができます。

2. 登記簿謄本

不動(dòng)産の所有者や土地の面積、建物の構(gòu)造など、物件に関する重要な情報(bào)が記載されています。評価や取引がより正確かつスムーズに行われます。

3. カメラ

物件や周辺環(huán)境の寫真を撮影するためにカメラが必要です。スマートフォンのカメラでも十分です。物件の評価や取引時(shí)に參考となる寫真を殘すことができます。

4.ノートとペン

現(xiàn)地で得た情報(bào)を記録するためにノートとペンが必要です。これにより、後から情報(bào)を整理しやすくなります。

また現(xiàn)地調(diào)査を行う際には、以下の注意事項(xiàng)があります。

1. 安全に注意する

現(xiàn)地調(diào)査中は、安全に注意してください。特に、古い建物や傾斜地などでは、転倒や落下などの危険があります。

2. 正確な記録を殘す

現(xiàn)地調(diào)査中に得た情報(bào)は、できる限り正確に記録しておくようにしましょう。後から情報(bào)を整理する際に役立ちます。

何を調(diào)べればよい？順番は？

現(xiàn)地調(diào)査では、実際の狀況を確認(rèn)するために様々な內(nèi)容が調(diào)べられます。具體的には、以下のような確認(rèn)作業(yè)が含まれます。

1. 土地?建物の狀況

土地の形狀や外構(gòu)や隣地との越境、建物の狀態(tài)や設(shè)備、などを確認(rèn)します。評価や取引がより正確かつスムーズに行われます。

2. 周辺環(huán)境

物件周辺の生活環(huán)境や交通アクセス、近隣の施設(shè)などを確認(rèn)します。不動(dòng)産の利用計(jì)畫を立てる際に重要な參考情報(bào)となります。また土曜日日曜日のお晝間だけではなく、平日の夜にも出かけてみると新たな環(huán)境が見えてくることがあります。

3. 境界標(biāo)識

地図や図面上で確認(rèn)した情報(bào)を元に、現(xiàn)地で境界標(biāo)識を探します。境界標(biāo)識は通常、土地の角や境界線が曲がっているところの根元に設(shè)置されています。境界標(biāo)識が見つからない場合は、周囲の狀況を確認(rèn)します。例えば、フェンスや壁、道路などが境界線を示している可能性があります。

（參考）境界標(biāo)の「役割と重要性」

4. 地勢の確認(rèn)

平坦地か傾斜地か？ あるいは段差のある土地や道路からの高低差があるなど、測量機(jī)器の使用は必要ありませんが目視による確認(rèn)をおこないます。

5. 前面道路の確認(rèn)

前面道路の幅員が狹いとセットバック（※建物を建てる際に敷地の一部を道路の一部として後退させることを指します。具體的には、幅4m未満の狹い道路に接する敷地では、道路の中心線から水平距離2mの範(fàn)囲（片側(cè)が川や崖、線路などの場合は、反対側(cè)の道路境界線から4mの範(fàn)囲）に建物を建てることはできません。）が必要であったり、自宅建築の工事を小運(yùn)搬等でしないといけないことがあります。また敷地と道路に接する幅が2m以上あることや旗竿地であるかどうかも確認(rèn)しておくことは大切です。さらに道路の舗裝?未舗裝および側(cè)溝の有無も確認(rèn)します。

6. 門塀?庭石?庭木の確認(rèn)

不動(dòng)産の利用計(jì)畫に影響を與えることが多いので、簡単な場所の位置を図示しておくと役立ちます。

7. 電柱?止水栓?ガス栓の確認(rèn)

電柱の位置や水道?ガスの引込位置も確認(rèn)し、メモに記入しておくと便利です。敷地上空や周辺にある高圧線や電柱等にも注意が必要です。

8. 隣地所有者

自宅建築工事のご挨拶や様々な設(shè)計(jì)要件によって、隣地の所有者を確認(rèn)することが必要な場合があります。不動(dòng)産登記簿謄本は、法務(wù)局や登記所で入手することができます。また、インターネットを利用して、オンラインで不動(dòng)産登記簿謄本を取得することも可能です。ただし、不動(dòng)産登記簿謄本に記載されている情報(bào)は、あくまでも登記上の情報(bào)であり、実際の所有者と異なる場合があります。また空き家であったり所有者不明の物件であったりして行方が分からない場合があります。そのため、隣地所有者の確認(rèn)にあたっては、現(xiàn)地で表札などを確認(rèn)しておくことが有効です。

まとめ

両親から相続した土地や購入した不動(dòng)産に関する資料や図面をお持ちでしょうか。その資料等は，本當(dāng)に正確なものでしょうか？塀や垣根の位置設(shè)置が長年の間に移動(dòng)していたり、隣地の建物が建て替わったりして過去の狀況と現(xiàn)在が一致しない場合も多くあります。親子で二世帯住宅に建替えしたり、売卻して新しい分譲地で新しい住居を購入しようとしたときに、適正な管理や計(jì)畫ができていない場合が多くあり，すぐに対応ができないようなことがあります。自分が思い描く新しい生活や安心して暮らせる環(huán)境が手に入らない狀況が起こりえます。そのためにも現(xiàn)狀把握をする必要性があり、現(xiàn)地にて確認(rèn)を行うことが早期に必要なことだと思います。

（參考文獻(xiàn)）西本孔昭.住宅新報(bào)出版『マンガ不動(dòng)産境界入門 6訂版』