家計にやさしい住宅ローンプランニング　頭金?借入額はいくら？

「平均購入金額」と「購入資金の內訳」〈2013年度〉（出典：國土交通省　住宅局「平成25年度住宅市場動向調査報告書」)

マイホームの新築や購入の際の資金計畫は人によってさまざまです。住宅価格の全額を借り入れる場合もあれば、ほとんどを現金で支払う場合もあり、頭金と借入額は切っても切れない関係です。今回は家計にジャストサイズの頭金と借入額について考えます。

一般的に、頭金は購入価格の20％程度、諸費用は10％程度、合計30％程度の自己資金の準備があるとよいと言われています。購入後のライフプランを考えながら、無理のない資金計畫を立てましょう。
　

┃住宅取得資金の內訳

住宅取得資金は頭金と住宅ローン借入金で成り立っています。頭金500萬円、借入金3,500萬円なら、4,000萬円の住宅を取得できます。

ところが住宅価格の4,000萬円以外にも、住宅取得時の諸費用や住宅ローンを利用すれば利息が必要になります。手元資金は全額を頭金に充當するのではなく、諸費用などへの配分も考えなければなりません。

さらに、住宅を所有する間には固定資産稅などの稅金や修繕費などもかかります（図１參照）。また、「4,000萬円の家が欲しい。500萬円の頭金を準備できるから借入額は3,500萬円だ」と住宅価格優先で考えるのはお勧めできません。

住宅価格ありきの資金計畫は借り過ぎの危険性をはらみます。大切なのは、家計に無理のない借入額を基本にした予算計畫です。

（図１）

┃借りられる額より、返済できる額を考える

金融機関は年収を基準に融資可能額を試算しますが、大切なのは家計収支です。

たとえ年収が同じでも支出額は家族構成やライフスタイルによって異なり、住宅ローンの原資となる収支も異なります。

例えば毎月収入30萬円、住居費以外の支出が30萬円なら収支は0円となり、住宅ローン返済の余裕はありません。同じ毎月収入が30萬円でも住居費以外の支出が10萬円なら収支は20萬円となり、毎月返済額10萬円程度の住宅ローンは組めそうです。

┃毎月返済可能額から借入可能額を試算

毎月返済可能額は、手取り収入から支出（家賃など住宅取得後に不要になる住居費を除く）を引き算して計算します（図２參照）。

現在の住まいが賃貸なら、購入後に不要となる家賃は収支に含めます。例えば家賃9萬円を含めた収支が14萬円だとします。その収支から購入後に必要となる固定資産稅、修繕費、教育費の積立て、予備資金を確保し、殘った額が住宅ローン返済にかけられる金額です。

必要費の合計額が6萬円であれば住宅ローン返済にあてられるのは8萬円です。毎月返済額8萬円での借入可能額は、フラット35※1で約2,620萬円です（2015年1月現在。借入金額が住宅価格の90%以下の場合）。※下の【表１】の計算式で試算してください。

フラット35の借入可能額は、年収の30～35％程度を毎月返済可能額として試算します。先の例を年収500萬円で試算すると借入可能額は約4,780萬円、毎月返済額は14.6萬円※2以上となり、毎月返済可能額が8萬円なら到底返済できません。収支による試算の大切さがわかります。

※1 住宅金融支援機構と民間金融機関が提攜して提供する長期固定の住宅ローン
※2 返済期間35年、元利均等返済、ボーナス併用なし、金利1.47%の場合

（図２）

【表１】毎月返済可能額からの試算例

※返済期間35年、元利均等返済、ボーナス併用なし、固定金利1．47％の場合、借り入れ100萬円あたりの返済額は3，047円となります（金利等の條件により異なります）。

┃家計にジャストサイズな頭金の考え方

頭金を増やせば借入額が減り、利息が少なくなります。住宅ローン関連費用の中には借入額に連動するものもあり、借入額が少ないとそれだけ諸費用も減ります。

頭金の金額を考えるには、まず「預貯金等」の棚卸しが必要です。（1）手元にいくらあるか把握する、（2）教育費などの目的資金を分別する、（3）生活費の3か月～6か月程度の緊急予備資金を確保する、（4）目的なくおいてあるお金を試算する、（5）頭金に充てられる金額を絞る、という順で考えていきます。

つまり、頭金は「いくら出すか」ではなく、「手元にいくら殘すか」と考えていくのです。