不動産証券化は、不動産が生み出す経済的な価値を前提とした金融手段です。それだけに不動産自體をあらゆる角度から的確に調(diào)査することが不可欠。今回は、こうした調(diào)査を指すデュー?デリジェンスについて考えてみます。

90年代後半から注目を浴びたデューデリ

デュー（due）は「適正な」「正當(dāng)な」、デリジェンス（diligence）は「努力」「精査」という意味です。デュー?デリジェンスは、直訳すれば「適正評価」となるでしょうか。資産査定という場合もあります。略して「デューデリ」、頭文字を取って「DD」（ディーディー）と呼ぶこともあるようです。不動産証券化では、投資対象となる不動産物件が証券化の実行期間（受益権の発行から償還まで）の間に生み出すキャッシュフロー（賃貸収入などからの収益と、証券化が終了して不動産を売卻するときの処分価格）を予測して不動産価格を決定します。つまり、將來の価値予測をして現(xiàn)在価格を決めるわけです。こうした調(diào)査をデュー?デリジェンスと呼んでいます?，F(xiàn)在では不動産だけでなく企業(yè)の買収（M&A）や合併などにおいて、買収価格を決めるために、対象となる企業(yè)の価値を詳細(xì)に調(diào)査することもデュー?デリジェンスといいます。

わが國では1998年、銀行の不良債権処理のために當(dāng)時の橋本龍?zhí)蓛?nèi)閣が実施した金融政策「金融再生トータルプラン」の中で、デュー?デリジェンスを不良債権処理のための適正評価手続きと訳したのが始まりともいわれています。當(dāng)時、大手銀行は土地などの不動産を擔(dān)保に取って巨額の融資をしていましたが、その後のバブル崩壊で地価が下落して擔(dān)保不動産付きの融資が不良債権化したため、擔(dān)保対象の土地?不動産を早期に売卻して不良債権を減らす必要がありました。デュー?デリジェンスは銀行が保有する不動産の詳細(xì)な情報を明らかにし、早期に不動産を売卻する必要があったことから登場したのです。

デュー?デリジェンスが登場した背景には、不良債権処理が進(jìn)む中で外國人投資家の存在感が高まったことも挙げられます。日本では売買契約を結(jié)ぶ前に不動産取引の専門家である宅建業(yè)者（仲介業(yè)者）が不動産における重要事項を調(diào)査し、契約の當(dāng)事者である買い主に詳細(xì)な説明を行いますが、米國などでは売買契約を締結(jié)した後、一定期間內(nèi)に買い手がデュー?デリジェンスを?qū)g施し、その調(diào)査結(jié)果によっては契約破棄や価格見直しが行われる場合があります。

デューデリは3つに大別、物理的調(diào)査をエンジニアリング?レポートという

デュー?デリジェンスには、大きく分けると3つの調(diào)査項目があります。物理的調(diào)査と法的調(diào)査、経済的調(diào)査です。このうち物理的調(diào)査はエンジニアリング?レポート（ER）と呼ばれています。

デュー?デリジェンスは3つに別けられる

物理的調(diào)査は、土地や建物および環(huán)境の狀況調(diào)査を行います。所在地や地番、地積の調(diào)査や隣地との境界はどうなっているのか。土地の下に埋蔵品などの文化財がないかどうか。地質(zhì)?地盤も調(diào)べます。建物の調(diào)査も大事です。修繕する場合、費(fèi)用はいくらかかるのか、建築基準(zhǔn)など法令に違反していないかどうか。環(huán)境調(diào)査は近年最も重要な項目です。アスベストなど有害といわれる物質(zhì)を含んでいないかどうか。土地や地下水の汚染可能性はないのか、神経を使うところです。法的調(diào)査は、権利関係や賃貸借契約の內(nèi)容、売買契約書のチェック。経済的調(diào)査は、市場調(diào)査と不動産経営調(diào)査を行います。市場調(diào)査は不動産市場の詳細(xì)調(diào)査、不動産経営調(diào)査は賃貸収入と運(yùn)営支出に関する調(diào)査の2本立てです。

デュー?デリジェンスは、証券化の過程においては主に発行主體で買主であるSPC（特別目的會社）が実施します。SPCが取得する証券化の対象不動産は、不動産鑑定士による評価が義務(wù)付けられていますが、その不動産の収益性を検証する役割を果たすのが、デュー?デリジェンスです。デュー?デリジェンスは広範(fàn)な調(diào)査ですので、専門家の力が不可欠です。不動産鑑定士はもちろん、建築士や弁護(hù)士、公認(rèn)會計士、稅理士、環(huán)境コンサルタントなどが連攜して実施していくことになります。

デューデリそのものがビジネス化している

近年は、少子高齢化や景気の停滯など経済?社會構(gòu)造の変化により、企業(yè)の合併再編が相次いでいます。また新たな事業(yè)に著手するための近道として、自ら事業(yè)を一から始めるのではなく、その事業(yè)を展開している企業(yè)を買収（M&A）することが増加しています。こうした動きが加速するにつれて、企業(yè)価値を客観的かつ総合的に決めるデュー?デリジェンスは、それ自體が事業(yè)として急成長しています。

大手や中堅のゼネコンでは建築診斷を新たな事業(yè)として位置付けており、これをデュー?デリジェンスと呼ぶことも増えてきました。もともと建設(shè)業(yè)界では建物の物理的調(diào)査であるエンジニアリング?レポートを昔から手掛けていました。また、企業(yè)の合併?買収という側(cè)面では銀行?証券などの金融機(jī)関、法律事務(wù)所や経営コンサルタント會社などもデューデリの擔(dān)い手といえるでしょう。 デュー?デリジェンスは、不動産証券化においては対象物件の內(nèi)容に関する詳細(xì)な情報開示（ディスクロージャー）です。証券化ビジネスが健全な市場として多くの投資家に支持されていくために、より良い情報開示を心掛けていくことが必要です。それだけに、不動産証券化の世界では、デュー?デリジェンスの重要性はますます高まっていくのではないでしょうか。