J－REITの歴史をひも解く

不動(dòng)産証券化の代表選手といえるのが、J－REIT（Jリート）。當(dāng)連載第4回「Jリートとは何か」でも觸れましたが、その経緯を詳しく見ていきましょう。 不動(dòng)産証券化が登場(chǎng)する背景には、バブル崩壊後に銀行が抱えた不良債権の早期処理がありました。不良債権化した融資の多くは、土地や工場(chǎng)、ビル?マンションなどの不動(dòng)産が銀行の擔(dān)保になっていました。

銀行の不良債権問(wèn)題が端緒

バブル崩壊が始まった年については諸説ありますが、1990年3月の大蔵?。ó?dāng)時(shí)）が出した「不動(dòng)産融資の総量規(guī)制」という通達(dá)以降の1991年と見るのが妥當(dāng)でしょう。

バブル景気に沸き立っていたころは、空前の土地開発ブームで、銀行は不動(dòng)産さえあれば、法人個(gè)人問(wèn)わず、かなりの融資が可能でした。このころ銀行は「住活ローン」を取り扱っていました。住宅を擔(dān)保にした資金使途自由のカードローンです。住宅ローンの擔(dān)保になっている持ち家を擔(dān)保にしたこのローンは、銀行バブルの象徴でもありました。

土地を擔(dān)保にした融資は、バブル崩壊による地価の下落で延滯や返済困難もしくは不能に陥り、不良債権化していきました。地価が下がれば擔(dān)保に取った土地は売れず、銀行は貸し付けたお金の回収ができなくなります。そこで國(guó)は1993年、多くの銀行に出資を募り「共同債権買取機(jī)構(gòu)」という組織を作ります。焦げ付いた貸出債権を機(jī)構(gòu)に売卻するのですが、買取価格と貸出債権額の差である売卻損は、無(wú)稅で損失処理できるメリットがありました。これにより、銀行が會(huì)計(jì)上不良債権を外に出して処理することになりました。

もうひとつの不良債権処理「住専」

いまでは忘れている人が多いかもしれませんが、住専問(wèn)題も不良債権処理では最大の課題でした。住専は住宅金融専門會(huì)社の略。大手は7社あり、都市銀行や信託銀行、長(zhǎng)期信用銀行、地方銀行、生命保険さらに農(nóng)協(xié)と金融機(jī)関が競(jìng)うように設(shè)立した會(huì)社です。出資者の銀行は、自前で個(gè)人の長(zhǎng)期ローンである住宅融資を取り扱うのはリスクが大きいとして別會(huì)社を作ったのです。
住専は設(shè)立當(dāng)初の1970年代、文字通り住宅ローンを取り扱っていました。ところが高度経済成長(zhǎng)期、個(gè)人所得の伸びとともに持ち家需要が高まり、住専のローンも販売を拡大。これを見た銀行は、今度は自前で住宅ローンを取り扱うようになり、住専は土地開発に活路を見出すようになったのです。不動(dòng)産開発一色になった住専はその後、バブル景気から崩壊を経て相次いで破たん、姿を消していきます。住専も銀行と同様、擔(dān)保に取っていた土地が売れなかったので、1996年に住宅金融債権買取機(jī)構(gòu)という組織が設(shè)立されます。

話はそれますが、最近問(wèn)題になっている銀行のカードローンも、住専が成長(zhǎng)期に入っていた時(shí)期に銀行が自前で始めたことがあります。1970年代、都市銀行や地方銀行は預(yù)金者に対してカードローンを進(jìn)めていました。當(dāng)時(shí)業(yè)績(jī)を伸ばしつつあった消費(fèi)者金融會(huì)社の消費(fèi)者ローンにあやかってです。ところが、貸したお金が順調(diào)に返済されないと回収する必要があり、取り立てに慣れていない銀行は徐々に市場(chǎng)から撤退しました。住宅ローンは、住専の業(yè)績(jī)拡大に意を強(qiáng)くして進(jìn)出し成功しましたが、消費(fèi)者ローンはなかなかうまくいきませんでした。その銀行で40年の時(shí)を経てカードローンが銀行の収益を支えるビジネスに成長(zhǎng)しているのは、時(shí)代の移り変わりを感じます。

金融破たん阻止で全面的な支援策

金融界では1994年に不動(dòng)産投資開発會(huì)社に巨額の不正融資をしていた2つの信用組合が破たんし、倒産処理のための銀行「東京共同銀行」ができます。これはその後、住専の不良債権処理組織である住宅金融債権買取機(jī)構(gòu)と合併して整理回収機(jī)構(gòu)になります。

銀行が擔(dān)保に取っていた不動(dòng)産のなかには売卻がなかなか進(jìn)まない物件もありました。そこで金融當(dāng)局は1994年、銀行自身に競(jìng)売できる子會(huì)社を設(shè)立できるよう支援しました。また、1999年には金銭債権の管理回収を行う専門業(yè)者の設(shè)立を認(rèn)める「サービサー法」ができます。サービサー業(yè)者は、銀行から委託されて貸付債権の回収に當(dāng)たります。簡(jiǎn)単に言えば取り立て代理業(yè)です。サービサー業(yè)者は債務(wù)整理を行いますが、これは弁護(hù)士の固有業(yè)務(wù)であることから、サービサー會(huì)社には最低1人以上の弁護(hù)士を取締役に就けることが義務(wù)付けられ、最低資本金5億円以上という厳しい基準(zhǔn)が設(shè)けられました。いわゆる反社會(huì)的勢(shì)力を排除するためです。

つまり、國(guó)は銀行が擔(dān)保物件の売卻を迅速に行えるよう取り計(jì)らい、不良債権化した融資でもシビアに回収できるよう支援したというわけです。至れり盡くせりのこうした政策は、金融システムの安定化のために止むを得ない措置、との判斷でした。

売れない不動(dòng)産を動(dòng)かす「資産流動(dòng)化法」

銀行の不良債権処理、住専の不良債権処理。90年代後半は不動(dòng)産が塩漬けになり、景気低迷が長(zhǎng)期化していました。その打開策として打ち出されたのが、不動(dòng)産市場(chǎng)の活性化策です。盛んな売買が行われるよう、不動(dòng)産を小口化し投資商品として販売する新たな擔(dān)い手を育成するため、1995年に「不動(dòng)産特定共同事業(yè)法」ができました。同法の施行で、不動(dòng)産會(huì)社など不動(dòng)産売買の専門家が投資家からの資産を運(yùn)用し収益を分配する仕組みが整いました。1998年に「特定目的會(huì)社による特定資産の流動(dòng)化に関する法律」、いわゆる資産流動(dòng)化法（またはSPC法）が制定され、不動(dòng)産証券化事業(yè)の骨格ができあがります。

2000年には「投信法」（投資信託及び投資法人に関する法律）が施行され、翌年に不動(dòng)産の投資信託を解禁する法改正が行われ、J－REITが誕生することになります。

不動(dòng)産証券化は、銀行の不良債権を早期処理する手段として始まりました。當(dāng)初は銀行破たんを回避するため、不良債権化した貸付債権を帳簿から外したり、擔(dān)保になっていた土地の保有を別の組織に付け替えたりと、多くの支援策が取られました。最大の支援策は公的資金の導(dǎo)入ですが、金を注ぎ込んだだけでは銀行の経営は元に戻りません。そこで編み出されたのが不動(dòng)産証券化といえるでしょう。