土地に対する考え方が変化した

土地はかつて、持っているだけで財(cái)産でした。価値のある土地さえあれば、それを擔(dān)保に銀行から融資を受けることができました。しかし、バブル経済が崩壊し、土地神話が崩れると土地は必ずしも保有価値のある資産ではなくなり、それどころか時(shí)には価値を減らす危険性をはらんだ資産となってしまいました。企業(yè)は不動(dòng)産を保有して企業(yè)活動(dòng)を展開する「持てる経営」から、「持たざる経営」に転換せざるを得なくなり、土地に対する考え方が大きく変わりました。多くの企業(yè)にとって土地は持つべきものから、切り離すべきものに変化したのです。

減損會(huì)計(jì)の導(dǎo)入も、不動(dòng)産保有の考え方に変化をもたらしました。2005年4月から、土地や建物などの固定資産を保有している企業(yè)は、（固定資産の）価値が取得時(shí)と比べて低下していると判斷した場合、その下落分（減損）を特別損失として計(jì)上することを義務(wù)付けられました。減損會(huì)計(jì)では、目減りした分は稅務(wù)上、損金扱いになりません。ならば、売卻して損金計(jì)上し、土地保有のリスクを減らしたいと考えるようになりました。
また、少ない資本（資産）で、より多くの収益を上げることが企業(yè)の評(píng)価を高める時(shí)代になり、固定資産はなるべく持たないような企業(yè)マインドが醸成されるようになってきました。ROA（総資産利益率）やROE（株主資本利益率）が注目されてきたのです。こうした経営環(huán)境の変化が土地保有に対する考え方を徐々に変えさせ、企業(yè)が資産を手放す時(shí)代に入ってきたのです。

オフバランスで身軽になる

土地や建物などの固定資産を売卻すれば、貸借対照表（バランスシート＝B/S）の資産はその分、除かれます。利益は橫ばいでも資産が減れば、効率的な経営をしていることになります。なぜなら、より少ない資本でより多い利益を上げていることになるからです。より少ない元手でより多い収益を上げる。そのためB/Sから資産を「取り除く」すなわち、オフバランスということです。しかし、土地や建物は、そう簡単に売れるものではありません。そこで、単純に売卻するのではなく、不動(dòng)産を小口化して証券として多くの投資家に買ってもらう、証券化の手法が出てきます。

資金の調(diào)達(dá)、運(yùn)用の両面がある

不動(dòng)産証券化には、資金を調(diào)達(dá)することと運(yùn)用することの2つの側(cè)面があります。調(diào)達(dá)面では、より低コストで資金調(diào)達(dá)できる點(diǎn)にメリットがあります。通常、銀行融資の場合、土地を擔(dān)保に取られることはありますが、基本的に企業(yè)は自社の信用力（返済能力）で融資を受けます。しかし、証券化の場合、土地や建物などの物件自體が持つ収益力によって資金調(diào)達(dá)します。従って、業(yè)績が思わしくない時(shí)でも、保有する不動(dòng)産の価値が高ければ、より多く資金を調(diào)達(dá)できるのです。ちなみに、企業(yè)の信用力による融資をコーポレートファイナンス、資産を媒介にした融資をアセットファイナンスといいます。

また、小口化されているため、多くの投資家から資金を集めることができ、その分リスクが低減できます。高額な不動(dòng)産を売卻するには、まとまった取得資金を持っている一部の投資家を探す必要がありましたが、証券化されたことで1口當(dāng)たりの投資額が下がり、より広範(fàn)な投資家に購入してもらうことができます。

運(yùn)用面というのは、投資家から見た不動(dòng)産証券化を指しますが、この小口化が投資家にとって最大のメリットになります。個(gè)人投資家が不動(dòng)産に投資するのは限界がありました。投資用のアパート?マンションなどはありますが、規(guī)模の大きいオフィステナントや商業(yè)施設(shè)への投資は、一般の個(gè)人投資家には実質(zhì)不可能でした。しかし、証券化によって可能になり、情報(bào)開示なども進(jìn)んで投資リスクも従來に比べて低下しています。

3つのタイプがある

1. （1）資産流動(dòng)化型
2. （2）資産運(yùn)用型
3. （3）開発型

不動(dòng)産証券化には3つのタイプがあります。
資産流動(dòng)化型は、不動(dòng)産の保有者がSPC（特別目的會(huì)社）に不動(dòng)産を譲渡し、SPCが証券會(huì)社などを通じて投資家に証券化商品を発行?販売して資金調(diào)達(dá)する仕組みです。企業(yè)が本社ビルを証券化する場合は、この形態(tài)が多いといわれます。証券化したあとも継続してビルを使用することを「セールス＆リースバック」といいます。

資産運(yùn)用型は、まず投資家から資金を集め、それをファンド化して不動(dòng)産に投資?運(yùn)用する仕組み。「J－REIT」（不動(dòng)産投資信託）がその代表格です。そして最近多くなったのが、開発型の不動(dòng)産証券化。SPCが物件を開発し、完成後に特定の企業(yè)に賃貸されるもので、総合スーパーや郊外の大型商業(yè)施設(shè)などに見られます。資産流動(dòng)化型はモノありき、資産運(yùn)用型はカネありき、開発型は買い手ありき、とも考えられるでしょう。