保有している不動(dòng)産を売卻した後もその不動(dòng)産を継続使用するセール?アンド?リースバック（以下、S&L）が、ここ數(shù)年増加しています。資本効率を高めて企業(yè)価値を上げたい企業(yè)と、長(zhǎng)期的に安定した収益を求める投資家の思惑が一致したからです。今回はこのS&Lについて考えてみます。

収益を生まない「本社」を売卻し成長(zhǎng)投資の資金に

不動(dòng)産を保有する企業(yè)の多くは、保有する土地に本社ビルを建て、各地に営業(yè)拠點(diǎn)を設(shè)け営業(yè)を展開(kāi)していきます。しかし「機(jī)能としての本社」は管理業(yè)務(wù)を一元化しているに過(guò)ぎないことが多く、本社ビルの所有と収益が結(jié)びついていないケースも少なくありません。また、豊富な資産を持っているにもかかわらず、それに見(jiàn)合った収益を生まない企業(yè)（特に上場(chǎng)會(huì)社）は、株式市場(chǎng)から「資産がある割に利益が少ないのは、資産を有効に使っていないからだ」と批判を受けることがあります。

そこで、収益を生まない「本社ビル」を売卻して得た資金を、設(shè)備拡張などの成長(zhǎng)投資の資金として活用する一方、賃貸形式で継続使用します。こうした方法をS&Lといい、近年導(dǎo)入する企業(yè)が増えてきました。

セール&リースバック

1930年代に米國(guó)で生まれた資金調(diào)達(dá)手段

S&Lは、1930年代に米國(guó)でチェーンストアを展開(kāi)する小売業(yè)者が、店舗用の土地を購(gòu)入して建設(shè)後に売卻する一方、リース契約を結(jié)んで長(zhǎng)期間賃借したことが発端といわれています。
あるシンクタンクの調(diào)査によると、わが國(guó)におけるS&L取引による事業(yè)用不動(dòng)産の売卻は2007年に売卻額がピークになりましたが、翌年のリーマン?ショックで急降下。しかし2013年以降に回復(fù)傾向を示しています。これは、商業(yè)施設(shè)や物流施設(shè)、ホテルなどの開(kāi)発業(yè)者がJ-REITや私募リートなどを組成して不動(dòng)産を売卻するケースが増加したことが背景にあります。2013年は流通大手や新興のホテルグループ、電機(jī)メーカー2社のS&Lが重なりました。
S&Lは資産効率の向上と成長(zhǎng)投資のための資金調(diào)達(dá)手段という一石二鳥(niǎo)の金融ツールですので、多くの不動(dòng)産を抱えながらも利益が少ない不振企業(yè)がこぞって導(dǎo)入しました。2007年にS&Lのピークが來(lái)たのは、有利子負(fù)債の圧縮や資金の捻出が目的でした。

しかし、近年は業(yè)績(jī)好調(diào)の流通小売企業(yè)などが新規(guī)出店のための新たな戦略手段としてS&Lを?qū)毪筏皮い胧吕苛ⅳ沥蓼埂＠à小⒑昧⒌丐蔚赜颏顺龅辘筏郡いU借物件ではなく売卻物件だった場(chǎng)合、いったん土地を取得し、店舗を建設(shè)したのちに売卻し賃借するケースがあります。2000年代のように、S&Lを有利子負(fù)債の圧縮など後ろ向きの目的から、戦略的な目的に活用する時(shí)代に変化しているといえるでしょう。

S&Lは資産保有コストの平準(zhǔn)化にも役立つ

新規(guī)出店を宿命づけられる流通小売企業(yè)は、出店と退店というスクラップ?アンド?ビルドを展開(kāi)して既存店売上高を増やしていく構(gòu)造的體質(zhì)を持っています。それだけに、店舗の資産価値の変化を會(huì)計(jì)上で処理する「減損會(huì)計(jì)」への対応も経営課題になります。S&Lには減価償卻費(fèi)や固定資産稅などの負(fù)擔(dān)がリース料に取って代わり、コストが軽減できるメリットがあります。稅務(wù)申告などの経理作業(yè)も負(fù)擔(dān)が少なくなります。店舗を自己保有していれば生じる會(huì)計(jì)上の事務(wù)コストや稅負(fù)擔(dān)は、リース契約によって軽減されるメリットがあります。
近年は、ROA（総資産経常利益率）を重視する観點(diǎn)から、資産のスリム化は企業(yè)にとって不可欠のものになっています。S&Lの導(dǎo)入では、経常利益がほぼ変わらないのでROAは改善します。不動(dòng)産の売卻益は本業(yè)以外で得た利益ですから営業(yè)外収益、リースの賃借料も営業(yè)外の費(fèi)用となるからです。ROAが良好な數(shù)値であれば、銀行融資の審査にも好影響を與えます。

自治體、航空業(yè)界にも広がるS&L

S&Lは、稅収不足で財(cái)政難に陥っている地方自治體でも導(dǎo)入が加速しています。京都府南部に位置する城陽(yáng)市は2018年2月、ノンバンクのNTTファイナンスとの間でS&L契約を締結(jié)しました。城陽(yáng)市は、所有している多目的文化施設(shè)「文化パルク城陽(yáng)」を80億円でNTTファイナンスに売卻し、年間約4億円の賃借料を払って25年借り受けます。25年後に施設(shè)は市の所有に戻りますが、その間約100億円を支払います。 城陽(yáng)市の説明では、施設(shè)は1995年に建設(shè)され、耐用年數(shù)は50年超のため2045年まで使用可能ですが、地方債の償還年數(shù)の上限が30年。このため、地方債による財(cái)政負(fù)擔(dān)だけでは今後の施設(shè)維持が厳しい狀況から、負(fù)擔(dān)の平準(zhǔn)化を図り、後の世代への負(fù)擔(dān)軽減を考慮したとしています。

航空業(yè)界でも、S&Lの手法を使って旅客機(jī)を活用し、低コスト経営を?qū)g現(xiàn)している格安航空會(huì)社が増えています。航空會(huì)社は巨額の業(yè)務(wù)運(yùn)営費(fèi)がかかるので、毎月支払う利用料（リース料）を全額損金処理できるリース業(yè)が発展し、 S&Lの一種である航空機(jī)リースが普及してきました。業(yè)界の新規(guī)參入を阻んできた巨費(fèi)の航空機(jī)購(gòu)入という束縛がなくなったことで、業(yè)界には格安チケットを販売して薄利多売を目指す業(yè)者が世界で増加しています。
S&Lは、保有（購(gòu)入）→売卻→賃貸借という循環(huán)で不動(dòng)産などの保有資産を動(dòng)かしてビジネスを展開(kāi)する金融ツールです。それ自體は収益を生まない資産をオフバランス化し、事業(yè)継続するためにリース契約を結(jié)ぶ。見(jiàn)た目には何も変わらないように見(jiàn)える「本社ビル」も、S&Lというフィルターを通してみると、貴重なリソース（経営資源）になっていることがわかるのではないでしょうか。